徐州铜山工程项目可行性投资策划

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1、第一部分徐州区域特征3一、地理环境3二、历史沿革4三、区划经济5四、固定资产投资8五、人口生活9六、城市建设12第二部分徐州区域房地产市场13一、徐州市房地产市场行情分析（2005年）13二、徐州2006年徐房指数分析16三、徐州房地产市场容量分析20第三部分徐州住宅环境特征23一、徐州各区房价走势（2004年三季度—2006年三季度）23二、徐州各区房价走势分析24三、徐州各区房价房价波动节点分析24第四部分徐州项目规划要点27第五部分徐州项目的地块价值29一、近期土地挂牌信息（2006年）29二、近期土地成交信息（2006年）31三、徐州土地市场分析32四、徐州项目的土地价值判断32第六

2、部分徐州项目竞争个案分析34第七部分徐州项目的销售价格38一、徐州铜山区总体概况38二、徐州铜山区域房屋价格40三、徐州房价走势的判断42卩4、徐州铜山区房价走势的判断43第八部分徐州项目财务测算44一、徐州项目周期44二、项目收益情况45第九部分徐州项目风险说明48第十部分徐州项目运作建议49第十一部分徐州项目可研结论5（）O第一部分徐州区域特征—、地理环境徐州市位于华北平原的东南部，域内除屮部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拨一般在100-200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域屮部，山体高低不一，其屮贾汪区屮部的大洞山为全市最高峰，海拔36

3、1米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市北部的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/7000—1/8000,平原约占土地总面积的90%,海拨一般在30-50米之间。徐州市地处古淮河的支流沂、沐、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沐、泗水系和南部的滩、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沐诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。拥有大型水库两座，中型水库5座，小型水库84座，总库容3.31亿立方米，以及众多的桥、函、渠、闸等水利设施，初步形成具有防洪、灌溉、航运、水产等多功能的河、湖、渠、库相连

4、的水网系统。徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差片，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为2284金2495小时，日照率52%至57%,年气温14°C,年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56%。气候资源较为优越，有利于农作物生长。主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之屮春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽,冬季寒潮频袭。二、历史沿革徐州历史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息劳作。原始社会末

5、期，尧封彭祖于今帀区所在地，为大彭氏国，徐州称彭城自始起。春秋战国时，彭城属宋，后归楚，秦统一后设彭城县。楚汉时，西楚霸王都彭城。西汉设彭城郡，东汉设彭城国、都彭城。三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，彭城口始称徐州。魏晋南北朝各代曾设彭城国或徐州，都城或治所多在彭城。隋时设徐州，后改彭城郡，治彭城。唐初，徐州与彭城郡名称多次互易，屮后期徐州为节度使驻地。五代时各朝置有徐州，治彭城，领7县。宋元两朝都置徐州，隶属和辖领变化较频。明初徐州曾直隶京师，后属南京。清初，徐州先后为江南省和江苏省所属直隶州，雍正末年升为徐州府，辖领1州7县。民国初，府废，徐州府地附郭铜山县，后曾设徐海道，治所在铜山（徐州

6、）。日伪时由铜山县析置徐州市，曾为伪淮海省省会。抗战腔利后，国民政府仍置徐州市，属江苏省。中华人民共和国成立后，保留徐州市，初为山东省辖市，后划回江苏省，并同时成立徐州专区，驻徐州市，辖11县市。此后，徐州市和徐州专区并存，不同时期辖属有所变化。1983年，江苏省实行市管县体制，撤徐州专区，将所辖6县划归徐州市。徐州市现辖5区6县（市）。三、区划经济徐州市口1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至2005年1月，共有镇、办事处157个。国民经济持续健康发展，综合实力进一步増强。初步核算，全

7、年实现生产总值1428.91亿元，比上年増长15.1%,増幅提高0.8个百分点，是近十年來的新高。其中，第一产业增加值180.90亿元，增长6.4%；第二产业增加值742.13亿元，增长17.3%；第三产业增加值505.88亿元，增长15.3%o人均生产总值16258元（按常住人口计算），按现行汇率折算达2084美元。产业结构逐步优化。高新技术产业增速加快，传统产业在改造中提升，现代服务业发展明显加速。三次产