徐州绿地世纪城二次提报

《徐州绿地世纪城二次提报》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、绿地世纪城二三期营销推广建议提报：远创广告提报说明策略不是为了赏心悦目，更不是资料数据的堆砌，而是实实在在的解决销售问题！大卫.奥格威提报说明《营销推广建议》不是秀稿更不是拿来比稿的提案。而是实实在在，针对项目、市场、消费者所面临的问题的所提出的解决方案。是基于对市场洞察透彻，对项目了解深入的基础上所提出的具体可执行的推广策略。应徐州绿地要求，需对绿地世纪城项目二、三期推广进行更加深入的市场研究及媒体策略建议。因前期对徐州市场的市调仓促而缺乏深度。再有，由于时间关系对项目认知欠缺完整性和深入性，冒昧提出以下建议，期望贵公司端察

2、指正！一、明确本次提报任务二、推广策略背景沟通三、二/三期再定位四、二/三期营销推广建议★五、关于非主流媒体建议六、关于远创的服务及团队介绍提报大纲一、明确本次提报任务提报任务能为绿地客户解决哪些问题明确本次提报任务：1、对2/3期重新准确定位2、针对2/3期推广提出可行性计划3、针对2/3期推广时间节点的冲突问题提出解决方案4、针对2/3期推提出广创意表现及视觉调性建议5、针对2/3期推广提出媒介解决方案提报任务二、推广策略背景分析提报背景1、市场背景分析2、竞品状态分析3、消费者需求分析4、项目现状分析1、市场背景分析提报背

3、景市场是企业制定短期战术和长期战略的根本市场背景正确的营销决策契合市场需求从市场的角度来看，当地房地产发展水平尚处于初级阶段根据市场接受度分析，小高层在当地的市场接受度很差，这从徐州市场一些小高层楼盘的销售就可以看出，加之本项目周边楼盘的建筑形态也多为多层，市场竞争度不言而喻。因此公司根据市场发展的节奏，适时的调整产品规划及推广计划，为将来成功的销售种下了健康的种子。市场背景维也纳的规划调整顺应消费需求从市场对房屋成交总价来看，但套总价30万以内的房源成为市场需求的主力，90平米以下的小户型是当仁不让的热销户型，维也纳森林70%

4、产品为此类90平以下小户型，产品具有很强的竞争力；市场背景普通经济型住房仍为需求市场主体从2006年一季度住宅销售情况来看，面积在120平方米以下的住宅占本季度销售总套数的62.02%，销售单价在2500以下的住宅占本季度销售总套数的64.69%，销售总价在30万元以下的住宅占本季度销售总套数的66.89%。2、竞品现状分析提报背景绿地世纪城近期所面临的最大竞争对手是谁？竞品背景永泰.东方美地徐州本土开发商，绿地世纪城最为直接的竞争对手。产品类型：二期13万方纯多层住宅，符合目前市场主流需求；竞争共性：1、东方美地的地段、周边配

5、套与本项目差异性不大；2、两大项目一期皆为现房，产品的质量得到直观体现；3、二期均处于图纸阶段，二者差距无法得以体现；竞争差异：1、价格是本土开发商对抗外来开发商最有力的手段，尤其是在目前，要比本项目价格相差200-300元/平方2、在东方美地单套总面积远大于绿地。竞品背景开元.四季城该项目由来自浙江的开元集团开发，是本项目潜在的最大竞争对手。产品类型：多层、小高层混合项目优势：大型社区，总建筑面积约103万平方米，社区规模庞大自然环境，区域内自然环境上佳-倚山傍水形象推广，由于开元在当地有一家5星酒店，该项目整体形象包装上获益

6、不少。项目劣势：配套成熟度差，周边没有配套设施，住户生活相当不便居住层次复杂，项目隔壁是一个大规模动迁基地，住户层次较为复杂。竞品背景苏商.御景湾外来开发商，品牌形象、推广策略高出徐州本土开发商一筹，懂得抢占先机的道理；是目前绿地世纪城第二直接的竞争对手产品类型：小户型是主打卖点；竞争共性：1、懂得市场推广原则，项目未启动已开始品牌形象的建立；2、具备相当实力的竞争对手，争夺同样的市场份额；竞争差异：1、本项目有直观的产品（现房）、景观，而竞争对手则处在图纸阶段；2、处于南区向东区过渡区域截流了部分本项目的目标客户3、本项目徐州

7、第一大盘地位无可替代、不容争议！3、消费需求分析提报背景产品高度同质化的今天，谁能挖掘到消费者的潜在需求，谁就能制胜市场！消费背景消费心态趋于理性市场商品房供应量的绝对增加，使购房者消费时有了货比三家的理性，房地产市场正逐步转为买方市场的趋势，房地产开发商在制定销售策略时更加注重住宅品质的宣传，可以预见今后的房地产市场将由价格竞争转向产品竞争，消费者持币观望心态短期内将难以转变，这将促使房地产投资和房价进一步回归理性。消费背景面积在120平方米以下的住宅是消费市场面积需求主流从2006年一季度住宅销售情况来看，面积在120平方米

8、以下的住宅占本季度销售总套数的62.02%，消费背景单价在2500元/平方以下住宅是消费市场价格需求趋势从2006年一季度住宅销售情况来看，销售单价在2500以下的住宅占本季度销售总套数的64.69%；消费背景销售总价在30万元以下的住宅是消费市场心理价位瓶颈从