绿地世纪城企划报告定稿

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1、绿地世纪城二期企划方案上海荒岛房产工作室第一部分市场分析一、上海楼市大势作为“十五”期间上海六大支柱产业的房地产业，无论住宅开发还是房屋销售与租赁，都步入了前所未有的黄金期。上半年，本市楼市直线升温，市场需求增长迅速，供求关系趋向平衡，房地产经营主体逐步成熟。种种迹象显示，房地产市场走上新台阶，步入了稳定发展期。今年二季度的统计资料表明，一级市场土地供应严格控制，外销商品房土地出让面积重归零值，内外销并轨已奏响序曲。二级市场商品房销售量继续攀升，三级市场存量房交易突飞猛进。虽然市场发展速度较快，但与上一轮房地产开发热明显不同的是：盲目开

2、发减少，市场趋向理性发展。（一）一级市场1、房地产开发投资情况类型房地产开发投资额（亿元）完成土地开发面积（万㎡）新开工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）2001年第一季度87.6925.85473.11138.822001年第二季度156.8443.19435.86290.98相比增长78.86%67.08%－7.87%109.61%今年上半年土地开发总面积达到69.04万㎡，较去年同期增加119.30%，同时，上半年新开工面积908.97万㎡，较去年同期增加15.40%，竣工面积429.8万㎡，较去年同期增加38.8%。从土地开发量来看，

3、今年的土地开发量大增。须提请开发商注意的是，房地产具有周期性变化的规律，一定要时刻留意供求关系的变化。目前市场火爆只是局部地区供求关系失衡所引致的价格抬升，且买涨不买跌的消费心理也使部分购房者不够理智。38第38页绿地世纪城二期企划方案上海荒岛房产工作室2、土地使用权出让情况类型新增经营性项目土地出让面积（万㎡）新增内销商品房土地出让面积（万㎡）新增外销商品房土地出让面积（万㎡）2001年第一季度1.321.3202001年第二季度19.6619.660同比增长1389%1389%0本市对新增经营性项目土地的出让面积加强了控制力度，以前

4、的土地转让方式不利于发挥市场机制的作用，因此将土地出让形式变成以公开拍卖和招投标为主的方式，是市场经济发展的必然结果。3、动拆迁情况类型批准拆迁面积（万㎡）以居民为对象的动拆迁面积（万㎡）完成拆迁面积（万㎡）2001年第一季度97.76109.1156.532001年第二季度158.88117.37179.18同比增长62.52%7.57%216.96%由上表可见，本季度各类拆迁面积均大于上一季度，显示新一轮旧区改造步伐的加快。随着城市改造力度加大，将有更多的拆迁户加入到购房者的队伍。（一）二级市场1、总体概况批准预售面积（万㎡）批准销

5、售面积（万㎡）已登记预售面积（万㎡）已登记销售面积（万㎡）2001第一季度127.75573.98352.12456.022001第二季度368.79624.86420.98543.6338第38页绿地世纪城二期企划方案上海荒岛房产工作室同比增长188.68%8.86%19.56%19.21%二季度，新预售标准对市场的影响削弱，反映在二级市场中则为批准预售面积的激增，上升188.68%。批准销售面积、已登记预（销）售面积均有增加，这说明市场需求仍处于上行阶段，期房仍是购房者青睐的对象。此外，今年买方的力量进一步增强，得益于各项政策的支持

6、及社会经济的发展。据调查结果显示，大多数购房者能接受的房价已从2500-3500元/㎡上升至3500-4500元/㎡，购房者对居住质量的要求有所提高。1、内销房市场预售面积（万㎡）销售面积（万㎡）批准已登记两者之比批准已登记两者之比2001第一季度116.75346.581：2.96534.84427.331：0.802001第二季度345.14411.321：1.19561.53522.511：0.93由上表可见，二季度新预售标准对市场的影响淡化，预售面积与销售面积之比下降至1：1.19，市场供求关系趋于平衡。批准销售面积与已登记销售

7、面积之比由1：0.80上升至1：0.93，需求量呈现稳步上升的态势。2、外销房市场预售面积（万㎡）销售面积（万㎡）批准已登记两者之比批准已登记两者之比2001第一季度115.541：0.5039.0428.681：0.732001第二季度23.659.661：0.4163.3321.131：0.3338第38页绿地世纪城二期企划方案上海荒岛房产工作室一、普陀楼市概述（一）楼市纵览自普陀区政府斥资两个亿来解决区内的交通和市政基础设施问题以来，普陀的路网较以前发达了许多。无论在区内的任何地方，20分钟都可以上高架、上外环。另外，普陀正以每年

8、40公顷的速度来加大绿化力度，目前已达到200公顷，连同河流整治工程的开展、美化河岸景观等，具备了这些基础条件，普陀过去在人们心目中“又破又大”的形象，已迈入房地产开发的黄金阶段初期。普陀物业主要具有如下特