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1、【林曦美郡】开盘期营销策划方案时间周期（2008年7月－2010年12月）目录一、大邑房地产详细情况（一）、供给1、供给量2、大邑地产个项情况3、大邑地产价格（二）、需求1、区域消费者需求2、消费者购买能力3、消费者关注价格4、消费者购买心理5、消费者具体消费（三）、政策导向对房地产的影响1、成都政策导向对房地产的影响2、大邑政策导向对房地产的影响二、项目实况1、项目定位2、项目进度3、项目营销现状（1）、项目包装（现场）（2）、广告宣传（3）、活动推广（4）、效果评估三、开盘前营销工作计划（一）、广告宣传1、媒体2、内容
2、和形式（二）、活动推广1、活动目标2、活动方式3、活动明细4、费用四、开盘后营销工作计划（一）、广告宣传（二）、活动推广1、活动目标2、活动方式3、活动明细4、费用一、大邑房地产详细情况大邑县位于四川省成都市西部，属于三线城市，总面积1327平方公里，人口约50万，城区人口约10万。1300余年的悠久历史的人文之都，蜀之望县内涵悠远，雪山、森林、温泉、古镇，有刘氏庄园、西岭雪山、花水湾、鹤鸣山、烟霞湖等文化旅游资源，融自然与都市为一体，在政府的大力改造、资源规划的整合进程中，形成了“花园式山水旅游城市”的城市美誉。大邑东距
3、省会成都市45公里，东南距双流国际机场54公里，西距邛崃市23公里，北距都江堰市50公里，与省会成都有成温邛高速公路相连，与都江堰市有川西旅游环线相连，得天独厚的交通、生态格局，成为人与自然和谐共存的典范。在未来发展中，大邑将引领城乡结合部新居住时代的到来。大邑县房地产开发投资、房地产施工面积、房地产交易继续保持增长态势，大邑县作为成都面积最大的一个县，力争在各个方面都取得较大的进步，所以政府在城区规划及招商引资上面实行很多优惠政策，使大邑城区面貌整体提升。（一）、供给大邑县作为一个人口近50万，经济基础相对其它郊县不是很
4、发达，从宏观来看，对房产总需求有限的县级城市却有着巨大的房产开发总量。由于供大于求所以必然导致房地产市场竞争激烈。近年来房价的上涨使得购房者还不能坦然接受目前的价格，人们依然会将价格作为选择的首要因素。最近因为地震的影响，大邑属于地震轻灾区，不过还是有一些老式的房屋裂缝、坍塌；使得在目前，有许多人想购买新的房屋居住，但随着房市降价的影响，存在一定数量的观望人群。相信将随着政府宏观政策的向导，这一局势不会持续太久。目前大邑房产市场供给有15个项目，为了做好这次销售计划我们对周边竞争楼盘做出了调查,现我将调查结果罗列如下：1、
5、大邑地产各项情况（1）、南延线项目Ⅰ、君悦华庭该盘地处沿南延线大道，由展瑞房地产开发公司开发，项目占地74亩，建筑面积9万平方米,建筑密度27%;绿化率50%;悦华庭的均价为2700元,一次性付款,优惠2%;有危房证明的优惠(次优惠活动在8月截至)2%,按揭优惠1%;该盘已经在6月开盘,开盘送客户饮水机一台.。目前针对地震来说，君悦并没有做任何宣传活动，只是按照大邑县房管局规定受灾群众买房（凭危房证明）多优惠2％。目前均价在2400－2500元左右，物业费为0.8元，从销控图上反映此楼盘以预售（预定）了共50套。由于是框架
6、结构，地震对此的影响不是很大！Ⅱ、中铁龙郡该盘地处沿南延线大道，由中铁八局开发，占地面积56897.30平方米,建筑面积95553.04平方米,住宅建筑面积,92737.35平方米,商业建筑面积2441.27平方米,总户数687户,容积率1.68,建筑密度29.91%,绿化率32.02%,地上停车位304个,一期2007年12月9号,均价在2300左右，物业费0.8元，一次性付款优惠2％，按揭,分期1%,二期二批次2008年3月29日.均价2600左右,热销户型80—120平方米,三批次估计8月底9月初开盘,估计均价270
7、0.Ⅲ、天邑慧昌该盘地处沿南延线大道，由大邑本土企业四川天邑集团公司开发，慧昌三期开盘时间估计08年10月,优惠为一次付款三个点,分期付款一个点,持危房证明在原有的基础上再优惠二个点(此优惠政策在八月全部取消);三楼均价2680,五六楼2100~2200.慧昌占地面积102.38亩/规划总建筑面积.71平方米;地上建筑面积.71平方米,地下建筑面积4080平方米,其中居住建筑面积.86平方米,商业建筑面积5480平方米,物管用房233.85平方米;总户数824户;容积率为1.56%;建筑密度31%;地上地上停车位338辆,
8、地下停车位162辆,非机动停车位715辆;该楼盘左侧临街,右侧紧邻中铁龙郡,南延线大道在门厅前延伸,有一定的优势的地理位置,如果内部整治恰当,确实为一处很不错的楼盘.由于该盘在地震中出现些许裂缝，震后该盘有一定的劣势影响。Ⅳ、上城该盘地处沿南延线大道，由银都房产开发，项目净占地面积平方米，总建筑面积平方
