济南国华东方美郡推广策划案

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1、目录营销环境浅析目标客群浅析项目分析及定位视觉创意表现推广策略及广告预算【营销环境浅析】东方美郡序曲【南部同类在售项目】经十路二环南路外海蝶泉山庄，24万平米，多层小高层，别墅，二环南路，山东外海新天地置业国华东方美郡，28万平米，纯别墅，国华置业，千佛山南千佛山熙园，2.2万平米，别墅，山东恒信昌置业公司黄金绿苑，60万，别墅、住宅,历下区本案占据得天独厚的(“住南不住北，住东不住西”传统观念)区域和山景稀缺优势与市区之间仅有一山之隔，倚天避嚣，私享离尘的宁静致远，统揽环山的无敌景界南部与生俱来的富贵阶层居住凸现尊贵气息的先天优势，为本案后期的营销推广加分本案为纯别墅中体量最大，

2、占据规模优势小结【品牌时机】国华地产品牌的战略时机国华地产在济的知名项目的开发，及知名度国华·东方美郡总建筑面积28万平米，是济南惟一的血统纯正的纯别墅颠峰之作必将引起业内业外的广泛关注和形成极大的社会影响力，是国华地产品牌提升与传播的大好时机。【品牌战略】【对国华整体品牌的考虑】规模、产品、区位实际上决定了这个项目应该是国华地产品牌的产品旗舰是济南别墅开发的里程碑是企业实力的象征符号在推广中紧紧把握这一点，避免单纯推广产品从而陷入与竞争者纠缠不清的境地。【推广主张】国华·东方美郡：引领市场，超越同类产品我们希望它的推广能形成以下作用：它是一个精神符号，它沟通自我认同和相互认同。它

3、是一个社交名片，它告诉别人，你的身份及你在人群中的位置，你过的是怎样的一种生活。【目标客群浅析】东方美郡公民东方美郡公民三段论：先富者知识新贵国企高职▲先富者：诞生于中国上个世纪80年代初及中期的下海者、个体者▲知识新贵族：海归派、专业知识人群、社会名流（分布在金融、地产、法律、IT、证券、娱乐、教育、跨国企业等行业)▲国企高职：国企的骨干精英他们主要由三族群组成【消费者写真】30-50岁，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫无比的社会地位；注重物业与身份的匹配含蓄，不张扬不“露富”；拥有绝对自信，信念坚定生活阅历丰富，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕，追求“珍品化”生活在

4、释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云对家庭有责任心，一般为三口之家或三代同堂【消费者写真】一生中的第二、第三次购房对他们来说，买的已不仅仅是居所，更是他们的名片，是他的家族的一个图腾。他用自己占据的土地的价值，房子的价值来宣告他自身的价值【消费者心理分析】价值认同感身份的象征景观楼盘的综合素质生活的品位济南成功人士聚居的社区血统纯正别墅南部千佛山纯美稀缺景观国华2006鼎力之作,城市别墅少数人方可拥有的格调感生活目标消费者心理东方美郡所能给予的【项目分析及定位】东方美

5、郡引擎国华·东方美郡，千佛山以南阳光舜城以北，28万平米，770幢低密度纯别墅群。【项目概况】【项目优劣势SWOT分析】S（优势）旅游路贯穿项目，交通便利独享千佛山山麓景观济南惟一城市别墅，繁荣与宁静从容切换项目整体规模较大，便于后期规划和操作W（劣势）项目受到区位及容积率影响，导致总价过高，影响消化速度区域配套设施还需进一步完善O（机会）纯别墅，弥补市场空白点南部风景区可开发用地受严格控制传统观念对本案的支持国华品牌对该项目强大的正面支撑T（威胁）受2006年新开发优势别墅项目竞争高档公寓住宅对客群的分流【项目核心卖点】国华·东方美郡城市龙脉上风上水，出则繁华，入则宁静绝世地段

6、文化气息浓郁，高端配套齐全。品质配套千佛山苍翠浓荫，层层滤净尘嚣。生态环境城市别墅，泉城ONLY城市别墅高尚社区，社区品质【项目属性定位】国华·东方美郡千佛山下城中别墅【广告口号】上游生活源头诠释1：“上游、上流、上善”，是古人对生活区域之极致想象，而今，国华·东方美郡就将在这样的上上区域里，用精心锻造的至臻居宅，实现没有压力，没有喧嚣，没有烦躁；只有平静、尊贵、从容、优雅的本真生活。【推广核心理念】为什么是“上游生活源头”?诠释2：为何是“上游生活”而不是“上流生活”?除规避用语形成明显阶级之区分，有露骨炫富感之外，更是因为“上游生活”比“上流生活”有营养，“上游生活”比“上流生

7、活”有内涵。真正的“上游阶层”人士是不想抢风头，没有华服，更没有珠光宝气的打扮，只是用心耕耘自己，用心耕耘社会！内敛低调，它迎合国华·东方美郡业主对自己的定位。“上游”指本案占据城市绝佳的自然景观、区位、生活方式等上等生活元素带来的生活感受。诠释3：【广告策略】国华·东方美郡的形象包装，不只是宣传硬件—房子，更是渲染一种独特的居住与生活体验，以独特的居住文化作为消费者的社交身份的表征及识别符号。创造出：一种很有格调的生活方式一种有美学意味的栖居方式一个高尚人文的居住氛