商业地产发展讨论（精）.doc

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1、商业地产发展：困境中寻找最适合的模式作者：来源：发布日期：11/17/2005商业地产发展：困境中寻找最适合的模式陈洋2005-11-17如何找到适合我国国情的商业地产模式？目前的百货商场、超市、MALL以及其他创新的商业地产模式中，哪一种才是最适合我们的?商业地产发展模式选择首先必须具有超前性，起到先进先导先行的作用，要通过零售业来指导牛产，引导社会，推动城市建设和城市而貌改造；第二，要注意适度性，商业地产发展模式选择必须建立在一定的经济基础上，要考虑现实购买力、潜在购买力和未来购买力；第三,

2、要保持可持续发展，开发与经营结合，我们的现状是开发与经营脱离；第四，购物屮心是一个庞大的建筑物，与周围的环境是不是协调，与整个城市的国民经济发展是不是协调，需要考虑；第五，不能忽略牛态性，要研究商业牛态平衡的问题，包括购物屮心业态之间的关系。在这方而，我们己经走出了H己模式，包括铜锣湾在内，都在起步，在兴建自己的管理模式;最后，还必须考虑共赢战略、长远发展的问题。如果盲忖开发，只能导致商业资源被破坏，影响新模式给广大消费者的印象。H前我们就存在这样的问题，商业街越搞越长，越搞越宽。21世纪商业模

3、式的代表现在应该是购物屮心。为什么这样说？我们把购物屮心分三个层次：一个是城区式的购物小心，像东方广场；第二是属于社区式的购物小心，是为社区服务的，现在美国、英国基本上已经开始重视社区商业的建设；第三就是城郊型的商业小心，就是我们现在提的MALLo这是经济发展的产物，它必须考虑经济发展，与经济发展和配套。GDP在一千美元到三千美元的可以进行MALL试点，三千美元到五千美元开始进入起步时期，五千美元到一万美元则可以进入发展时期，一但GDP达到一万美元以后，MALL将逐步走向成熟。离开这个规律乱建M

4、ALL,是注定要失败的。商业模式不是定数，我们经营理念的核心是山场决定一切。市场有需求，就有这样的商业模式出现。最终来说，我觉得造MALL把握的是一种以人为本的精神，顾客需要什么，市民需要什么，F1标对象需要什么，我们就做什么。我们到底需要什么样的商业模式？屮国这十几年以来，GDP每年都保持百分之九以上的增长速度，财政收入也超过两位数，应该说H前看不到小国经济有大波动的可能性，或者说是有遭遇经济挫折的可能性。这样的情况下，居民平均可支配收入每年都大幅度增长，特别是城镇居民，他们的消费理念和消费方

5、式就会出现改变。购物屮心在屮国的出现，就迎合了这种改变。我们的MALL从2001年开始起步，短短儿年时间内，已经形成了一个独特的形态。此外，MALL的出现推动了我国商业地产的发展，市场的需求使商业地产出现了巨大的开发量。最近几年有关于商业地产是否存在泡沫的讨论，现在可以检验了，谁把市场调查做到位，谁就能做好商业地产。美国MALL的今天就是屮国MALL的明天。购物屮心很特别，和零售业不一样。我们在便利店购物也就五六分钟，但如果去一个百货公司，起码要花半小时。而购物屮心设计的F1的，就是让你在里面消

6、费两个小时。因此，购物屮心不是H的式的消费，而是发现式的消费。我们到购物屮心，有许多功能可以亨受，餐饮、电影、娱乐项H等。但怎样才可以吸引客户停留？札I关统计显示，现在每年每个美国人在购物屮心里平均停留的吋间是65分钟，这个吋间还在逐年减少。牛活形态步伐迈得太快，人们在一个地方停留的时间越来越短，怎么样使消费者在里而停留更长的时间，是每一个现代化购物小心必须要思考的问题，如果从这个角度来看,购物屮心和休闲娱乐场所非常吻合。现在的购物屮心希望让消费者在里面体验，就跟看电影一样，购物屮心也有剧木，有

7、很多各种各样的商店，这些商店就等于我们电影里面的演员，购物小心的导演很重要，他应该能够把这些概念和商业小心结合在一起，但要做到这点必须非常专业。商业地产最有民族特色，有人类的共性，但是反过来却有非常强的地域性。我们的商业模式是不是一定要沿着西方走过的道路往下走？我不太主张用MALLM念来代表忖前屮国的商业形式。美国的消费区域非常清晰，购物就去MALL,娱乐去拉斯维加斯，吃饭也有吃饭的地方。而我国正处在一个新的吋代，新牛活需要一个新的商业模式，尤其像北京海淀这样的地方。例如我们的大钟寺广场，我们考

8、虑以休闲和牛活为小心定位。继最早的百货商场、第二代的超市、第三代的ShoppingMall模式Z后，我们希望把大钟寺打造成为“第四代商业模式”，即城市牛活休闲屮心。其最为明显的特征是，脱离简单的购物功能，聚集了购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能，其屮的运动、娱乐、休闲占有相当重要的比例。王永平：有人说MAI丄是商业的最高形式，把各种业态都涵盖了，我觉得这个判断不一定正确。MALL具有便利性，集结了很多商业的业主，给消费者带来很强的选择性，耍求周边停车和交通状况都很好。但MALL仅仅只是一种商业形式，