成都商业地产发展.doc

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1、一面看似平整的木板门，大大小小的凹凸刻在木材的肌理上，一块长形的木板被从木槽屮熟练地取了下来，接触的地方露岀了木来的颜色，其它的地方则是因时间而化成的灰黑色，它们被一块块有序地拿了下来，育挺挺的立在一落，露岀了里面不大的空间，开始了，只在一些特定的口了，当这一切还印在过去的眼前时，一天的买卖便开始了。■从过去到发展现在当成都人民南路一段两旁的商业用房还是青瓦遮雨时，红火的青年路早已名声轻扬，迎来送往多少客，北面的荷花池也已艳香内外，而人民商场、百货大楼更是人们首选Z,这也许是当时成都最初的商业热点。时间未歇，当年的青年路

2、已散去，取而代Z的是在原区域扩大了10倍有余的“春熙路”，荷花池内部也经历着更为全而细的蜕变，人民商场、百货大楼却在国内外众多的大型商场超市的拼争中I」渐衰弱，这期间各类专业市场与新兴商业类型更是不断呈现，刺激着人们对商业地产的投资兴趣。冋到现在，看看不得不面对的商业地产，冷峻屮也暗涌些许秋意，特别是2007年6月成都成为国家新批准的“成渝特区”，成部市政府也出台了“试验区”建+设的10年发展目标和规划。这让蓉城更是商机涌动，在市政府坚持不懈的“大商贸、大市场、大流通”发展战略Z下，成都跃升成为屮国西南地区的科教、商贸、

3、金融中心和交通、信息枢纽，城市化水平约50%,拥有约1210力人（包括外来人口成祁市户籍人口：1103.4万人，成祁市外来人U：106）1人）和辐射西南几十力户商贸运营网络。随着城市商业积极和房地产市场的快速发展，成都商业房地产也得到了迅猛发展。从2001年开始，成都商业房地产市场经历了2002-2004年的红红火火与遍地开花一一2005-2006年的苦涩和供求萎缩一一2007-2008年的盘粥与创新待发Z屮。■变革还将继续第1代：街铺时代成都第一代商业地产是无任何商业主题和规划的纯街铺时代，主要以满足生活I」常所需为主

4、，且在建筑规划上也多是商住混合，分布于主要街区与生活区屮。第2代：大型复合商业地产与专业市场时代成都“摩尔”无疑可成为这种类型的典型代表，将商场以整划零的产权式销傅模式获得成功，且这一商业类型深受当时部分投资者追捧；在这一时期，传统的专业市场与新兴的备类专业市场也进入了人们的视线，越发的受到投资客的欢迎，“力•贯机电城”的成功销售与运作可为一例。第3代：主题商业模式与旅游复合地产时代当人们的多元化需求越来越细分时，主题商业模式便应势而生，它的出现不仅吸走了些多的消费，更抓住了众多的投资愿望，这一典型当属依附于三国文化的“

5、锦里”古街；生活最终的目的是什么，享受生活是首当，将“吃、喝、玩、乐”融一体的旅游复合地产给了我们更多的期待，前有“国色天香”的火爆，“华侨城”便接踵而至，对于内陆的成都还需要什么，现在“海昌.极地海洋世界”为好奇的成都人带来了海和海洋动物，它的唯一性与吸纳性，相信它会成为老少皆宜的新消费热点与投资追逐的新取向。爨成都商业地产供需概况冋顾过去2年成都商业地产供求市场，供应量很大，增速却在下降，且供给区域分布逐步外移，商业类型以社区商业较多。市场需求在政策抑制和投资冋报失望的双重打压Z下，整体萎缩；而对于备项目的销售来说，

6、出现冷热不均，好口岸项目也有被抢购的，位置差的商铺销傅则非常缓慢，常年空置的商铺也随处可见。♦2005年成都商业用房供给高潮过示是慢慢熊途，至今仍处下降通道Z屮。2005年新增商业用房供应面积127.62万平方米，占-总供应量的13.28%,达到历史最高水平，之后逐年下降。2006-2007年商业营业用房每年完成投资分别同比下降14.1%和15.87%。♦同期，商业用房交易受也在2005年放大到最高点时需求冋落，目前在整体大势不好的情况下更是雪上加霜。2005年成都商业营业房完成交易面积为90.91力平方米，占销傅总量的

7、10.72%,较去年有所增加，但供求比却达到4：U到2006年商业营业用房销售面积迅速下降，成交为73.81力平米，下降25.2%。2007年商业营业用房销傅面积略有I叫升，同比增长5.4%。但2008年在整个大势萎缩的情况下，估计将较大幅度冋落（前7个月仅成交17.55Ji平方米）。♦成都商业用房成交价格同样走出了一个盛机冋落的路线图，但房价的启动会先于市场供给的增加。实际上，成都商业营业房的启动在2003年就开始了，2004-2005年是高速发展期，就像住宅市场2005-2007年一样，房价在这个期问出现了疯涨，短短

8、两年平均涨幅就高达56%,屮心城区很多地方商铺房价翻帝。但Z后两年随着成交量的走势出现了波动，2006年下降10.3%,2007年又冋升了13.3%,2008年前7个月又回落12.5%。销售价格（元/平方米）♦2008年1—7月商业营业房供求量比上年同期都有所增加，但成交价格则出现较大下降。2008年1-7月成都商业