2006年成都商业地产发展报告（部分摘录）

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1、2006年成都商业地产发展报告（部分摘录）成都商业地产从2003年至今持续升温、火爆异常，称之“商业地产第四城”实为不过。2006年表现在商业用地供应创高和整体售价的攀升，主旋律仍是理性回归，整体持有、只租不售物业体量激增，但售后返租、商管运营等矛盾凸显。2006年全市实现地区生产总值2750亿元，比上年增长13.8%，是1994年以来的最高增长速度,其中房地产业实现增加值148.1亿元，增长14.0%。全年实现社会消费品零售总额1155.3亿元，增长14.9%，为1998年以来的最快速度。分行业看，批发零售贸易业实现零售额939.8亿元，住宿和餐饮业实现零售额209.4

2、亿元，增速分别为14.7%和15.7%。2006年，城市居民人均可支配收入12789元，增长12.6%。城市居民恩格尔系数由上年的35.3%下降到2006年的33.9%。一、成都市区商业地产土地供应交易情况2006年成都实际土地供应成交6391.21亩，总成交额174.93亿元。供不应求、大鳄云集是本年度土地市场的显著特征，诸如九龙仓、华人置地、嘉德置地、广州力讯、中信、万达等活跃异常，加剧整个成都房地产市场的竞争。(2006年成都市区土地成交结构)全年商住规划用地成交3015亩，纯商业用地共计成交688.8172亩，据此测算，10将为07—08年度带来超过300万㎡左右

3、的开发量进入市场。从土地交易情况来看，集商业和住宅开发功能与一身的商住用地是成都房地产市场主力军，商业板块土地供不应求，交易市场乏力。二、成都市区商业地产发展概况2006年成都市区商业地产市场开发量为152.37万㎡，成交107.19万㎡，其中写字楼供应量为50.90万㎡，较上年增长2.1倍，但成交量较05年下降16.2%。全年成都五城区商业地产交易均价为8687元/㎡，较上年增长9.5%，创历史新高。全年在线租售交易商业项目212个，其中年度新增70个，余盘142个。城区商业地产项目按使用类型可分为购物中心、综合商业、专业市场、临街底商、办公写字楼五大类。商业使用类型比

4、例图临街底商52%购物中心5%商业中心14%写字楼18%专业市场11%购物中心商业中心写字楼专业市场临街底商2003年至2006年成都商业地产交易均价走势10三、成都市连锁商业拓展布局特点2006年成都连锁商业发展方兴未艾，全年新增5000平方米以上的零售营业网点27个。随着《成都市商业网点规划》的颁布实施，大型营业网点的布局将进一步优化，结构性矛盾得到调和与控制。目前，成都零售业的发展是商业地产在赢利模式创新的发展，非正常发展模式，连锁商业的发展受商用房地产的制约非常突出，一方面是商家无项目可选，另一方面是地产商招商步履维艰。“订单模式”、“定向开发”逐步被市场接受，例

5、如万达、首创与伊藤洋华堂的合作都充分证明了这一点。商业管理公司这个商业地产商利益驱动下的新生儿在成长过程中遭受“疾病”、“困扰”，从根本上说还是售后返租、产权分割这两个毒瘤惹的祸。目前，成都商业地产开发商还没有一个企业自己成立的商业运营管理公司取得真正的成功，究其原因，一、开发商毕竟不是商家，隔行不取利；二、无法培养出具有忠诚度的员工团队；三、业态业种定位与商圈不符，商业运营市场因素少，认为干预过多。2006年连锁企业年在川发展，总结起来有以下几个特点：1、成都作为西部最佳商贸城和旅游城市，其良好的经济发展和投资环境，仍是大多连锁企业排兵布阵的战略要地，但项目缺少是瓶颈。

6、2006年，成都市区竞争最激烈的莫过于中心商业区，随中环广场的重新包装和新世界百货开业拉开了主商圈的风云战火。三商百货、西武百货重张使这个区域地产价值再度提升，连空置两年多的时代广场裙楼部分也搭上了末班车，已与百盛签约。众多百货公司在春熙商圈寻觅项目，将来为房产商提供更多发展机会。2、在中心商业区竞争惨烈、项目锐减之时，成都新型社区商业中心将受连锁企业的青睐，伊藤洋华堂双楠店良好的经营业绩已证明这一点，但定向开发是关键。去年，王府井在双楠已与同辉达成合作意向。3、在一线城市相对饱和的情况下，部分连锁企业将开拓经济条件、市场发展前景较好的二、三级城市，家电尤为突出，部分大卖

7、场也将加入此行动。但拓展特点都要求是该城市的核心商圈，原则上暂不进入新区。去年家乐福已签约温江珠江国际，今年沃尔玛与深国投将启动二级城市发展计划，绵阳、宜宾项目即将开业。4、进入二线城市的连锁企业，为了巩固已布点城市的市场优势和战略地位，将会采取步步为营的扩张策略，二、三店将优先考虑这些城市和周边三级市场，例如2006年北京华联签约遂宁2店将在今年开业，国美电器攀枝花2店已成功开业等等。105、随着《商业网点特许经营管理条例》的颁布实施和市场规范的深入，加盟合作将被众多连锁企业广泛推广，门槛也有所降低，主要反映在餐饮企业和电影