成都商业地产市场研究报告

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1、关于成都商业地产的投资研究引言近两年成都商业地产发展的状态分析，其增长与住宅增长呈明显差异，其至有回落的趋势。商业地产在经过它短暂的“暴利式”疯涨后，在进入到规范、有序的发展环节吋，其矛盾和运营缺点就会集中暴露岀来，在这样的产业背景下，投资商业地产就需要客观的分析市场的投资潜力和可行性。1•发展环境近三年来，成都先后被评为“西部商业最佳城市”、“屮国最具经济活力城市”、“中国最佳商务城市”、“中国最佳旅游城市”和“中国商业地产投资环境最佳城市”，“中国内陆投资环境的标杆城市”等，被国家确定为全国统筹城乡综合配套改革试验区，人幅度提高了城市发展实力，营造了良好的商业房地产发展环境。1.1经济健

2、康发展2009年成都实现地区生产总值4502.6亿元，增长14.7%连续17年GDP增幅超过10%。三次产业结构优化升级，2009年1一3月，第一产业投资增长85%,增速同比加快4.2个百分点。第二产业投资增长26.8%,增速同比加快0.9个百分点。第三业产投资增＜29.1%,增速同比加快3.8个百分点。产业内的商甜流通、交通运输、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游业都是商业房地产的主要消费者。1.2居民消费强劲从成都由市统计局和国家统计局成都调查队获悉，2009年年成都市城镇居民人均可支配收入18659.40元，较上年增长10.13%。全年人均消费性支出14087.79元，增长9.

3、63%。这意味着，去年成都市城镇居民收入，七成多都消费To居民购买力增强，人均消费水平继续上升，社会消费甜零售总额达1357.2亿元，同比增长17.5%,其中批发零售业1101.95亿元，住宿和餐饮业250.29亿元。1・3外商投资活跃2008年1一10月成都市新批外商投资项目279个，同比减少20.2%；增资项口110个，同比增加13.3%。外商直接投资合同外资50.6亿美元，同比增长85.7%,实际使用外资22.5亿美元，同比增长105.9%o其中外商投资服务业项目169个,合同外资43.8亿美元，同比增长102.9%,占全市合同利用外资金额的89.4%；实际使用外资20.9亿美元，同比

4、增长184.9%,占全市实际利用外资金额的94.5%。1.4旅游持续发展2009年成都接待旅游者5570.43万人次，同比2008年增长34.05%,比震前的2007年同期增长2&58%0而去年1—12刀已实现旅游总收入501.30亿元，同比2008年增长33.53%,比2007年同期增长20.74%。作为西部的经济中心和交通枢纽，随着“全域成都”、“三轨九路”、“两轴四片”等城市发展规划的制定和实施，成都市商业房地产市场将得到进一步发展。2.商业地产的投资潜力我国商业地产的投资主要集中于35个大中城市，具有很强的聚集效应。但是这些城市由于经济的发展水平参差不齐，商业地产的发展有很人的差异性

5、。重庆、成都作为西南区域的经济中心，虽然经济水平稍微偏低，但是市场规模庞大,经济增长潜力很强，投资潜力不可小觑。商业地产投资潜力是针对从事房地产开发投资商或投资者而言的，它在一方面强调房地产市场潜在的需求与潜在的供给共同营造的投资空间，另一方面突出该城市房地产市场投资环境的综合作用。也就是说，这种投资潜力既來自于房地产市场的成长中萌芽的投资机会，也需要依托健康而有生机的投资环境，主耍从以下儿个方面来考虑商业地产的投资潜力。一、市场规模一个有投资潜力的城市，商业地产市场需要有一定的规模。如果城市规模太小，市场很容易达到饱和，不宜投资者进入。二、竞技水平商业地产受宏观经济的影响很大。城市经济水平

6、越高，经济增长越快，居民的购买能力越强，对商业地产的需求也就越旺盛。缺乏宏观经济的支撑，商业地产市场很难长久健康发展。三、市场的增长趋势评价商业地产的投资潜力，必须考虑市场的增长趋势。投资者希望抢先进入一些发展前景很好的城市，并随着商业地产市场的快速发展，壮大自身的实力。四、市场的风险商业地产投资的资金量大，资产难以转移，投资者对于风险格外的谨慎。因此投资潜力的评价中必须包含风险评估。一些城市可能表现出强劲的增长趋势,但是增长的供给能否被市场消化，是投资者所关心的。2.商业地产的发展现状近年來，成都市中心城区商业房地产市场取得了较快发展，处于快速成长阶段。商业房地产因承载业态的不同而呈现岀不

7、同的市场特点。3・1写字楼市场第一，2009年成都主城区写字楼供需市场情况分析。四川中原地产机构进行了市场调查。供量105万平方米2009写字楼创历史新高。调查显示，2009年1月-11月，成都市主城区（不含总部基地）总计有33个写字楼项口取得预售许可证，总供应量约达到105万平方米。供应量呈井喷状态，大大超过去年77万平方米左右的供应量，突破丿亦史最高点。其中销售型写字楼总供应量达到97万平方米，只租不售经