房地产市场中土地出让问题浅析.doc

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1、房地产市场中土地出让问题浅析房地产市场中最活跃的是土地市场，我国的丄地在1987年深圳第一次拍卖国有土地使用权以前都是无偿划拨的，城市达到95%。口我国实行土地使用制度改革以來,土地己经作为特殊的商品进入市场。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让暂行条例》规定了国有土地的所有权和使用权相分离，土地使用权可作为独立的经济权利用于出售、交换、赠与、出租和抵押。丄地使用制度改革的推进，就是变土地的无偿、无限期、无流动的使用制度为有偿、有限期、有流动的使用制度。国家通过出让土地收冋了大量的资金，再用于城市建设的发展，我国沿

2、海城市的经济发展和基木建设投资就是靠房地产山场的流动而发展起来的。我国城市土地使用制度改革虽然已经有了一个好的开端，但是仍然存在着许多问题：第一，低价出让，造成国有土地资产流失。由于划拨土地必须办理出让手续、补交出让金后才能入市，因此容易导致地方政府在招商引资过程屮，片面追求地方效益而人为压低出让价格。同时，由于出让金未能真实反映土地使用权的价格，违背了价格规律和市场法则。第二，直接入市，形成土地隐形市场。经济建设的快速发展导致用地需求膨胀，而由于丄地资源的稀缺性和市场转换、供给方式不规范等因素，造成土地供给十分有限

3、，供需矛盾导致违反国家法律的私下交易十分活跃，形成了土地隐形市场。据估算，全国每年通过土地隐形市场流失的土地收益大约有儿十亿元。并且交易范围在逐步扩大，在有些城市甚至己经从近郊扩展到远郊区，形成一种辐射发展的态势。—、城镇上地隐形市场的双重性质我国长期实行国家统一调配、无偿无限期使用以及多头分管的丄地使用制度和管理制度，形成了一个土地垄断占有的畸形利益结构和“供给制”型土地配置模式，大量土地占而不用，造成土地资源的浪费。随着城山经济的发展，对城市土地的需求不断增长，尤英是房地产开发业的兴起，促使房地产市场更加活跃，人

4、们对上地的商甜属性有了新的认识，占有多余土地的单位为了木身经济利益，进行土地交易行为是必然的趋势。这对于促进土地使用权的流动，缓解城镇丄地供求矛盾，调整城市产业结构和用地结构，改善土地资源配置效率是有一定积极意义的。建国以來，土地使用权的无偿划拨也是计划经济的一个组成部分。国营企事业单位，在计划经济管理下，把利润上交国家，由国家根据计划统一分配使用，金业的生产资金和解决职工住房的资金也由国家统一计划管理。现在，实行经济体制改革后，把金业推向市场，国家不再承担企业的盈亏责任。部分企业在职工住房问题和发展生产方面的压力很

5、大。近儿年房地产市场的发展，无疑给有地无钱的单位带來了解决建房投资,改善职丁住房和扩大生产经营，提高经济效益的机会。如一个小企业，将口己临街的三亩多地与一个有钱的单位联建住宅楼，不投钱就分得总建筑面积的30%-40%,约4800平方米的住宅和商业用房，不仅解决了职工住房，而且通过出租商业用房每年可得租金数十万元。在企业经营情况不佳的时候得到了资金的补充，像这样的企业有不少，有的出租厂房搞联营，有的出售土地搞联建。而且还有一些行政机关、事业单位也利用这个机会获取更多的木应属于国家的那部分土地资产。随着，房地产开发业的迅

6、猛发展，而国家可供岀让的城市土地是有限的，矛盾的解决是迫使房地产开发公司去和有地单位搞联营联建，获取不同的利润。这也是一-种开发房地产市场的捷径。因为减少了土地征用环节，大大缩短了开发建设时间，提高了投资效益和资金的周转。但是，土地隐形市场的交易行为由于失去国家控制，不仅造成国家应得的上地收益大量流失，而且交易行为极不规范，对公开的、合法的土地市场产生了极大的干扰,存在看引发土地投机、土地纠纷等一系列问题。一些单位和个人通过变相买卖或非法转让土地等违法行为获取大量的土地资产，严重扰乱了止常的土地权属管理，因此，必须对

7、城镇丄地隐形市场进行清理整顿，使之在市场经济发展中走向法制的轨道，建立土地市场的新秩序。二、要发展房地产市场，必须改革丄地使用制度房地产市场的土地供应形式，要逐步扩大国有止地有偿使用的范I韦I,相对缩小行政划拨比重。既是市场经济为主，就要使土地面向市场，通过市场机制，促进国有土地资源合理配置，达到节约用地、合理用地，以充分发挥丄地的使用效益。在各个城市的建成区，95%以上的土地使用权己经无偿无限期地划拨给用地单位。今后的主要任务就是如何用转让、出租的方式获得丄地使用权，划拨丄地使用权的转让、出租将成为城市用地的主耍方

8、式。用地单位必须补办土地出让合同，补交土地使用权出让金之后，才能转让、出租、抵押。因此，内地城市对于原己通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业单位，可以将多余的空闲土地或连同地面建筑的土地使用权转让，减缓土地供求关系的紧张状况，解决收入不平衡的经济利益矛盾，使国家得到土地的增益，转让方也可将所获收益抵交丄地使用权出让金，并且口身乂可以获益。淸