浅析土地出让

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1、浅析土地出让于增华土地出让方式是土地使川权取得打取得川地的-•种方式，同时也是土地资产处置的-•种方式。出让的土地使川权是土地使川者向国家购买的一种财产权，土地使川者不仅可以占有、使川和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。截止到2013年8月,全国2013年半年的卖地金额大收入1.7万亿元创新高o2013年土地出让收入4.1万亿创纪录。一、定义简介土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的i种方式，同时也是土地资产处置的i种方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一•种财产权

2、，土地使用者不仅可以占冇.使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。[1]二、出让方式按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号.以下简称《规能》）的解禅,土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。[2]招标招标出让国有土地使用权是指市、兵人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告.邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国冇土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖拍卖出让国冇土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、

3、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌挂牌出讣国冇土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让活动依照下列程序进行•:K发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始口前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。2、岀售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内岀售挂牌文件，并组织现场踏勘。3＞受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书.营业执照副本.房

4、地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买巾请，并缴纳竞买保证金。4.审查挂牌资格：根据挂牌文件耍求，对竞买人的开发资质.诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。5、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块悄况、最新报价悄况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。6、揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。7、公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场

5、或者指定的场所.媒介公布，并退还竞买保证金。8、签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。挂牌期限届满，按照卜•列规定确定是否成交:1、在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价高于底价，并符合其它条件的，挂牌成交;2、在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价的，出价最窩者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；3、在挂牌期限内无应价者或者竟买人的报价均低丁•底价或均不符合•其它条件的，挂牌不成交;4、在挂牌截止H的报价时间截止后至挂牌截止时间期间，仍有竞买人要求报价的，应在挂牌

6、截止时间前向出让人提交《竞价申请书》O右曲牌期限截止时，有两个或打两个以上竞买人提交了《竞价川请书》，本次挂牌活动转为拍卖竞价。拍卖竞价以增价方式进行，挂牌最后报价作为拍卖起叫价。拍卖时先山拍卖师宣布拍卖起叫价和加价幅度（拍卖帅有权根据拍卖会现场悄况调整加价幅度），然后由竟买人按拍卖起叫价和加价幅度进行竟买，拍卖师连续两次宣布最后应价而再无应价的，扌n卖师在第三次报出最后应价后，如最后应价高于保留底价，即落槌，宣布该应价者为竞得人。三、存在的问题在土地出让流程中，所表现出的问题主要体现在以下儿类：1.土地审批过程中，一些地方和部门随意

7、划拨土地，违法审批。一方面，划拨供应一些木应作为经营性土地出让的土地，造成国冇土地资产的流失。另一方面，一些地方和单位私下采取协议出让的方式违规出让土地，而协议地价大大低于土地的市场价格，使得大部分木应由国家收取的土地出让金口口流失。2.暗中指定土地的中标人或竞得人。在土地招拍挂过程中，针对性地设置前捉条件和附加条件，缩小竞拍者的范国，使大部分投标、竞买者无条件实现中标。3•进行商业贿赂,获取投标内部信息,使得国有土地招拍挂程序严重失去控制。4•评估过程中，一•些专.业人员出于种种不可告人的原因來压低土地的评估价格，提供虚假数据，以此

8、來帮助个别竞买人以较低的价格获得国冇土地使用权。5・有些中标者、竞得者为以较低的成木获得超值的国有土地使用权，会以各种理山向政府部门要求获得经济补偿或者减免七地使用权出让费用或置换部分土地.造成国有资产流失。四、出让金额