房产中介公司应对跳单行为的法律思考.doc

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1、房产中介公司应对“跳单”行为的法律思考刘冬妹南京审计大学法学院摘要:二手房产交易市场上，房屋求购者为了寻找合适自己的房屋进行交易，常常会跳过已与自己签约的中介公司，转而同其他标价更低的中介公司达成交易。房产中介公司如何应对?本文从中介服务调研出发，发现委托人“跳单”的原因，从立法、行业规范和中介公司自身出发，为中介公司防范跳单提出建议。关键词：“跳单”；调研分析;立法建议;作者简介：刘冬妹（1993-）,女，安徽淮北人，就读于南京审计大学法学院，研究方向:法务会计。基金：2016年教育部高等教育司国家级大学牛创新创业项目，居间合

2、同纠纷的跳单问题研究（编号:201611287017Z）一、房产中介公司满意度调研2016年下半年，国家出台新的经济政策，南京、苏州、合肥等城市房价一路飙升，房产市场又掀起一轮热潮。本课题小组立足于房产市场火热的现状，针对房产中介公司的居间服务活动，多次进行了房产中介满意度调研。7月份，在南京镇江淮北等两省三城市对市民进行问卷调查。10月份，根据住建部等七部委出台的新规，本课题小组制作网络调查问卷，在线上进行数据采集，受访者覆盖各年龄层，通过第二次调研我们获取了更加丰富的信息。我们重点对以下问题进行调查:买房人对中介的态度方面：

3、（1）如果您不选择中介，最可能的原因是什么?51.65%的受访者选择了中介费太高这个选项。（2）您更倾向于选择什么样的房产中介?79%的受访者表示会选择口碑好知名度高的房产中介。（3）为什么在购房时选择房产中介来为自己服务?60%的受访者认为房产中介服务为自己省去很多时间，比较便利。房产中介掌握着非常多的房源信息,可以为购房者提供专业的中介服务。买房人“跳单”诱因方面：（4）如果您无意中得到了房主人的信息，您会怎么做?50%的受访者选择主动与房主人商量买房事宜，同中介切断联系。（5）如果您选择房产中介，您更看重哪些因素?42.2

4、8%的人选择中介交易比较安全风险小这一选项。（6）2016年10月住建部等七部委联合出台加强房地产中介管理的新规定，您对于中介的态度如何?持谨慎态度的受访者占到了44.95%。而在针对选择房产中介的标准如何的问题上，中介费太高成为买房人首先排除的标准。（7）南京主城的二手房交易将全而实现网络签约，您买房时会选择自己线上签约还是委托房产中介?38.53%的受访者选择自己签约，因为可以节省佣金由此可见，佣金费的高低成为日后居间合同达成的重要隐患。调研中我们发现如下问题：（一）买房人对中介持谨慎态度，对中介不足够信任。问题:住建部公布

5、了一批各地违规失信的中介机构的名单，您还会继续信任房产中介服务吗?30.28%的人选择不信任。问题:2016年10月住建部等七部委联合出台加强房地产中介管理的新规定，您对于中介的态度如何?持谨慎态度的受访者占到了44.95%。（二）居间人面临巨大被“跳单”风险。比如：问卷中针对受访者如果从中介处无意得到房主的信息，50.19%的受访者表示会和房主私下联系。若发现中介报价与房主的报价相差太多时，35.78%的人选择跳过中介直接同房主协商。在居间中间费方面，受访者为不选择中介最可能的原因是什么？51.65%的受访者选择了中介费太高这

6、个选项。高额的居间费为委托人日后跳过居间人另立居间合同埋下隐患。由此可见，居间人面临着来自方方面面的“跳单”风险，权利救济无法可依。促进市场健康发展，亟需改变这种现状。二、房产中介公司不受信任原因分析（一）立法不健全我国现行立法中对居间合同中“跳单”问题的认定不足，对“跳单”问题的存在没有清晰的认识。居间合同作为《合同法》中十五个有名合同之一，构建起居间合同的全部规则却只用了四个条款，带来一系列居间合同问题的解决方式模糊不清的问题。之后出台的《房屋经纪服务管理办法》和在2016年10月住建部等七部委更是联合印发的《关于加强房地产

7、中介管理促进行业健康发展意见》，对于居间人一方的权利乂加限制。可以说，我国现行立法放任了委托人对房产中介公司先入为主的恶人形象，对解决“跳单”问题，并无益处。面对频仍的“跳单”问题，急需出台具有针对性的举措，明确居间人与委托人的权利与义务，在保护买方合法的购房选择权的同时，也要维护居间人的合理诉求，以推动二手房市场的健康发展。(-)房产中介公司服务不到位房产中介行业本身存在一些缺陷，在向委托人提供服务时有所保留，难以获得客户的百分之百信任，客户自身也出于安全感考量对中介这也是”跳单”产牛的根源之一。面对房产中介公司的巨大信息优势

8、和资源优势，委托人相对处于弱势地位，由此更倾向于保护自身权益，但凡获得有用的房源信息，便会尽可能避免费用支出，在这种心理驱使下，“跳单”情况频频发生。这样的不信任如何让改善，房产中介公司进行居间活动时应改善服务态度，具体操作时遵守法律规定，努力做到尊重委托人的合