浅谈房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范

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1、浅谈房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范［摘要］在我国兴盛繁朵的房屋交易市场，房屋买卖居间合同纠纷屡见不鲜，成为民众关心的一大问题，并成为司法审判中的一个难点。2011年12月20FI最高人民法院发布的指导性案例中的上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷一案，给了司法者和大众一个关于房产居间合同纠纷可以参考的対象。文章即是针対此案例的一次简要分析，从案例中引出争议的焦点：1•案例屮所涉及的合同的法律性质和该合同屮格式条款的效力；2•被告陶德华有没有“跳单”，即有没有构成违约。通过对争议焦点的探讨，深化对所谓“跳单”构成要素的认识，并谈谈由本案带来的一些反思：在房产中介公司竞争越

2、來越激烈的现状下，房产中介公司怎样应对“跳单”带来的法律风险。［关键词］居间合同；跳单违约；风险防范绪论在房地产市场兴旺蓬勃的今天，各种各样的法律问题和合同纠纷是非常不可忽视的一方面。最高人民法院发布的第一批指导性案例中就有上海屮原物业顾问冇限公司诉陶德华居间合同纠纷案，通过研究这个案例，能够给予我们关于居间合同和“跳单”问题的更深刻认识，并通过此案例，启发出笔者对房产中介公司如何应对“跳单”的法律风险的一些思考和建议。、案情简介(-)案件概况原告：上海中原物业顾问有限公司被告：陶德华原告上海中原物业顾问有限公司诉称：被告陶徳华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意

3、跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。被告陶德华辩称:涉案房屋原产权人李宝萍委托多家屮介公司出售房屋，中原公司并非独家拿握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李宝萍到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶徳华之妻曹美娟看了该房屋；11月27日，中原公司带陶

4、德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过屮原公司而与第三方达成买卖交易的，陶徳华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30口，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶徳华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元

5、。（二）法院判决上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1・38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：1.撤销上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决;2•中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求,不予支持。上海市第二中级人民法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同屮常冇

6、的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该屮介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房

7、源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶徳华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。二、争议焦点在木案中，笔者主要探讨两个争议焦点：第一，双方签订的《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”格式条款效力的效力如何？原告上海中原公司在11月27日与被告陶德华签订的《房地产求购确认书》这一合同是属于什么性质的合同？房屋买卖居间合同屮关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签