房产企业法律风险防范

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1、房产企业法律风险防范本律师在办理大量的房地产纠纷案件过程中，发现目前房地产企业在售卖楼房时，由于忽视法律风险防范，很容易被购买方抓到漏洞进行索赔，造成了很多本不必要的损失。房地产经营企业诚信经营以取得购房者的信赖、树立公司良好形象固然重要，但在法律允许的范围内采取适当的措施以防范售楼风险亦不可忽视。本律师根据办案的经验认为房地产经营企业应采取以下措施或策略以防范售楼法律风险。一、加强对员工、尤其是售楼员的培训。房产公司应加强对员工的培训，增强其法律意识。售楼员在售楼时，无论是在讲解楼盘情况，还是在签订合同时，都应慎言慎行，实事求是，不能轻率对顾客作出承诺。现在有越来越

2、多的人在买楼时，是带着录音机的，他们一旦录下售楼员的承诺，房产公司就要对此承担责任。此外，如果与顾客签了多份协议（如认购书、买卖合同、购销合同），应明确告知顾客各份协议的效力,实际履行以哪一份为准，并应在作准合同中形成文字并由双方签字。二、合同应规范、合法。由于房产公司的售楼合同一般都属格式合同，如果合同条款含义不明确，将作出对房产公司不利的解释。因此，房产公司在考虑合同条款有利于自己一方时，应保证该条款的合法性及其可适用性。对于合同中手写的条款，更应慎重，应做到完全准确，因为此为非格式条款，其效力高于格式条款。对合同中使用的一些符号，如“/”等，必须对其作出明确标注

3、。对合同的重要条款，如价格条款、面积条款、面积差异处理条款、付款方式及期限条款，交楼期限条款、违约责任条款，都应具体、明确且各条款应一致，应杜绝以下现象：对合同面积属实得面积还是建筑面积约定不明；付款期限既约定具体的日期（具体为某年某月某日）,又约定某个具体行为后的一段时间内（如“交楼后一个月内”等内容）；对合同面积是否包含公用分摊面积约定不明；对出现面积差异后，楼款的差额处理约定不明（如约定“以现楼之提供为标准，面积不同，价格亦不变”）；对违约利息是按银行同期存款利率还是贷款利率计算约定不明。三、应尽到必要的通知义务。1、法定的通知义务a、出现不可抗力而致可能逾期交

4、楼时，应及时通知各预购人，并在法定的期限内说明理由，否则就可能丧失抗辨权。b、变更设计时，应通知并征得各业主的同意。2、约定的通知义务四、模型的问题。模型应当真实，如果模型与实际建筑不一致的，可在宣传彩页中注明模型有可能与实际有偏差，最好以实际建筑状况为准。五、当前常见的几种类型的房产纠纷及其对策1、楼房缩水问题房产商的应对之策：测量的机构是否适格，其结论是否具备权威性，测量的方法、程序是否合法；面积的计算方法、包括公用分摊系数、面积的计算是否符合现行的标准（计算方法）。2、楼房的质量问题a、主体结构问题应对之策：应在合同中明确约定是"框架”结构还是“混合结构”，或是

5、“钢筋混凝土结构”、“框剪”结构，不要含糊不清或随意填写。b、业主主张房屋具有质量问题后，可提交单位工程竣工验收报告及综合验收报告来抗辨。如对方申请重新检验，应审查检验机构是否适格，检验程序是否合法。双方也可在合同中约定当出现房屋质量争议时,由哪个机构进行检验。3、楼盘的实际环境、布局与模型不一致，如下事实可以成为抗辨理由：a、售楼时已明确告知买楼者；b、服从城市规划之需要；c、变更设计时已通知各预购人/业主并获得其同意或无表示异议。4、对于逾期交楼的问题，如下事实可以成为抗辩理由：a、不可抗力；b、约定的抗辨理由；c、先履行或同时履行抗辨。5、楼房的相邻环境（指整个

6、小区的相邻环境）问题应对之策：房产商已提交符合合同要求（包括与模型展示的公共环境）的楼房，已是全面、正确履行合同，无须再承担合同责任。相邻环境问题属相邻权的问题，业主可起诉实际的侵权人。六、房地产经营企业应当聘请有丰富房地产纠纷处理经验的律师作为常年法律顾问，进行培训员工、审查合同、应对及处理纠纷。至于房地产经营企业法律顾问能具体提供哪些服务，请参见我所《房地产企业法律顾问服务纪要》。附件：房地产企业法律顾问服务纪要一、法律顾问可为房地产企业提供下列服务：1、参与建设工程招、投标运作；2、认购合同、预售合同、销售合同制作；3、合同见证；4、审查售楼广告、宣传彩页的发布

7、；5、培训售楼、签约人员；6、规范内部管理的法律策略（如规范劳动合同、完善保密制度）;7、提供具体问题的法律咨询，针对重大问题出具法律意见书供决策参考。二、法律顾问的作用1、通过参与起草、制作、审查相关合同，培训售楼、签约人员，审查广告的发布，宣传彩页的文字表述，对重大问题出具法律意见，规范内部管理，防范于未然，规避法律风险；2、一旦出现纠纷，法律顾问及时介入，进行法律风险评估，拟订对策，并可由律师出面参与谈判、和解，达到大事化小，小事化无的效果，尽量避免负面影响；3、在纠纷完全无法调解的情况下，运用法律手段维护房地产公司的利益。三、商品房销售过程中