房产买卖居间报酬请求权问题研究——基于房产买卖跳单现象的法律思考

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1、厦门大学学位论文原创性声明本人呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立完成的研究成果。本人在论文写作中参考其他个人或集体已经发表的研究成果，均在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和《厦门大学研究生学术活动规范(试行)》。另外，该学位论文为()课题(组)的研究成果，获得()课题(组)经费或实验室的资助，在()实验室完成。(请在以上括号内填写课题或课题组负责人或实验室名称，未有此项声明内容的，可以不作特别声明。)声明人(签名)．酿石埝纠矽I中年毕月／日厦门大学学位论文著作权使用声明本人同意厦门大学根据《中华人民共和国学位条例暂行实施办法》等规定保留和使用此学

2、位论文，并向主管部门或其指定机构送交学位论文(包括纸质版和电子版)，允许学位论文进入厦门大学图书馆及其数据库被查阅、借阅。本人同意厦f-J；k学将学位论文加入全国博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。本学位论文属于：()1．经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文，于年月日解密，解密后适用上述授权。()2．不保密，适用上述授权。(请在以上相应括号内打“√’’或填上相应内容。保密学位论文应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦f-JA学保密委员会审定的学位论文均为公开

3、学位论文。此声明栏不填写的，默认为公开学位论文，均适用上述授权。)声明人(签孙删硝伽(华年u月f日内容摘要《合同法》分则第424条到第427条确定了居间合同的全部法律规则，也将居间合同与其他劳务合同区别开来。居间合同的根本特性在于居间报酬请求权的实现取决于居间人是否促成委托方与第三方缔约，从这个角度来说，居间报酬请求权具有不确定性。居间合同这个特殊规则以保护委托人的利益为初衷，避免居间人滥用自身优势地位。但立法者仅考虑到居间人的违约风险，却忽视了委托人的机会主义倾向。在房产买卖领域，尤其在二手房居间买卖实践中，∞委托人绕开中介公司，拒付居间报酬的情形(俗称

4、“跳单”、“跳中介”)凸显了居间报酬制度的缺陷。本文将居间报酬请求权的讨论范围限定在房地产买卖领域，包括引言、正文、结束语三部分，其中正文共分四章：第一章介绍房产买卖居间报酬请求权的基本问题，通过界定房产中介、房产买卖居间合同等概念限定本文的讨论范围；第二章关注居间报酬请求权的给付方式、行使条件及其消灭，主要借鉴德国、瑞士及我国台湾地区的相关规定，以完善我国居间报酬请求权相关立法；第三部分结合二手房领域频发的“跳单”现象，从司法实践中的两个具体案例入手，深入分析我国居间报酬制度的缺陷；最后一章重在解决问题，探讨居间报酬请求权的保护对策。事实上，就知识本身而

5、言，本文没有明显创新。但在立意上，本文志趣不在于阐述、分析居间报酬请求权的理论现状，而在于结合国外立法和司法实践的时空背景，从立法和司法两个视角出发，突破居间合同中重点保护委托方利益的传统，转为居间人报酬请求权的法律保护寻求对策。这是本文力图创新的地方。关键词：房产买卖居间合同；居间报酬请求权；跳单①二手房并不是一个法律概念，至今为止没有哪一部法律对其进行明确界定。对于存量房概念，在1993年《建设部关于贯彻<国务院关于发展房地产业若干问题的通知>有关问题的通知》中，以部门规范的形式首次提出“存量房”一词。因而，可以将“二手房”的概念等同于存量房(参见张传

6、勇．房地产市场秩序研究综述[J]．中国土地科学，2012(5))ABSTRACTChapter23ofcontractlawhasidentifiedalllegalrulesofintermediarycontract，whichdistinguishedintermediarycontractwithotherservicecontracts．Thefundamentalcharacteristicofintermediarycontractisthattheexerciseofintermediaryremunerationclaimdependso

7、ntheestablishmentofsalescontract．Fromthisperspective，intermediaryremunerationclaimisuncertain。Thelegalrulesaredesignedtoprotecttheprincipalandtopreventthemediatordisusinghisvantage．However,witlltheheatingupofrealestateindustry,theinherentflawsoftherulesexposed．Legislatorsonlyconsi

8、dertheriskofviolationbyintermedia