房产买卖居间合同中“跳单”行为研究评析某房产买卖居间合同纠纷案

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1、中图分类号UDC硕士学位论文学校代码密级10533房产买卖居间合同中“跳单”行为研究——评析某房产买卖居间合同纠纷案Thestudyof‘‘JumpList’’Behaviorontherealestatesaleandpurchaseintermediarycontract——^lalysisofacaseaboutrealestatesaleandpurchaseintermediarycontractdispute作者姓名：学科专业：研究方向：学院(系、所)：指导教师：孙海云法律硕士(非法学

2、)民商法法学院潘纪乐副教授论文答辩日期塑型：里：兰兰答辩委员会主席中南大学二。一三年五月原创性声明lIlllllUllUllllllllllllllIMlIY2422211本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。作者签名：砼这云日期：当屋年』月丝日

3、学位论文版权使用授权书本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》，并通过网络向社会公众提供信息服务。作者签名：磁挪签名血瓠吼础车±月姐房产买卖居间合同中“跳单”行为研究——评析某房产买卖居间合同纠纷案摘要：居间合同是一方向他方报告订立合同的机会或者订

4、立合同的媒介服务，他方支付报酬的合同。在二手房买卖过程中，委托人与中介公司签署的委托中介公司售房、购房的《确认书》符合居间合同的法律特征，应认定为居问合同。为了应对激烈的市场竞争及规制委托人的不诚信行为，中介公司在合同中设定了禁止“跳单”条款，该类条款是中介公司单方拟定的格式条款，大多表述为禁止委托人私下成交或禁止委托人另择居间他成交，否则需支付按居间报酬一定比例计算的违约金。对于该条款的效力以及委托人在何种情况下构成“跳单”违约，实践中争议较大。在我国房产买卖市场上多方委托现象普遍存在的现状下，

5、如何在保护合同各方合法权益的基础上，认定此类条款的效力、分析“跳单”行为的认定标准及“跳单”行为下居问人合法权益的保护是一个值得探讨的问题。由于禁止“跳单”条款的依据在于居间人的报酬请求权，因此，应在分析居间人的居问行为与促成合同成立之间因果关系的基础上来认定“跳单”违约，对“跳单”行为的法律救济可借鉴台湾地区的做法认定此种情况下居间人仍享有报酬请求权。“跳单”行为的发生一方面是由于委托人的不诚信行为，另一方面是中介市场的恶性竞争造成的，针对这些问题对规范中介市场提出了自己的建议，以期促进中介市场

6、的健康发展。关键词：居间合同；房产买卖；“跳单”；格式条款；报酬请求权；分类号：DF52IIThestudyof"JumpList’’Behaviorontherealestatesaleandpurchaseintermediarycontract——AnalvsisofacaseaboutrealestatesaleandpurchaseintermediarycontractdisputeAbstract：TheintermediarycontractiSakindofcontractinw

7、hichjntermediarygivestheprincipaltheopportunitytoenterintoacontractorprovidemediumservicepaidbymeprincipal．Inthesecond—handhousing，theprincipalandtheintermediarycompanysignedthecontractofsellingorpurchasinghouseinaccordancewiththelegalcharacteristicso

8、fintermediarycontract，whichbelongstointermediarycontract．Inordertodealwiththefiercemarketcompetitionandavoidtheprincipal’Sdishonestbehavior,theintermediarycompanysettheprohibitionof‘'jump1ist”termsinthecontract。thiskindoftermsistheintermediary