房屋买卖居间合同跳单研究

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1、法学硕士专业学位论文房屋买卖居间合同“跳单”研究Studyonthe“DiscardBrokers”inBrokerageContractofHouseDeal作者姓名：陈雪联指导教师：谭启平西南政法大学SouthwestUniversityofPoliticalScienceandLaw房屋买卖居间合同“跳单”研究内容摘要我国房地产市场的新兴繁荣催生了房屋中介行业。房屋中介机构在协调房屋买卖双方信息交换、通过提供居间服务促进房屋交易成功方面起着举足轻重的作用。我国法律对居间合同规定数量有限、内容简略，已经不能适应房屋中介行业的发展需求；同时司

2、法实践中对房屋买卖居间合同纠纷的处理因缺乏统一的规范而出现裁判不一致的情况。这些都是亟待解决的问题。本文正文分为五个部分，具体内容如下：第一部分，引言。房屋中介机构在促进房源配置、实现交易迅捷方面扮演着重要角色。伴随着房屋居间合同关系的发展，出现了委托人“跳单”的行为。为维护房屋中介行业秩序，保护居间方合法利益，法律的介入显得尤为重要。但现阶段我国关于居间合同相关规范不能满足现实需求。研究“跳单”行为，对相关制度的完善无疑具有十分重要的作用。第二部分，“跳单”的界定。所谓“跳单”，即委托人与房屋中介机构签订居间合同后，为逃避支付居间报酬，跳过原

3、居间方，通过其他途径与相对人签订房屋买卖合同。对于“跳单”行为的认定，最核心的是如何判断委托人具有逃避支付居间报酬的“故意”。对此，可以从委托人的外在具体行为合理“推定”：如果委托人利用了居间方提供的居间服务却不通过房屋中介机构与相对人达成房屋买卖交易，则可以判定委托人具有逃避报酬支付义务的“恶意”。根据委托人具体行为，“跳单”可以分为私下与相对人交易和通过其他中介机构与相对人交易两大类。第三部分，“跳单”违约责任的成立条件。“跳单”属于违约行为，但应将“跳单”行为的成立与“跳单”违约责任的承担相区别。对于居间合同中禁止“跳单”条款，只要不违反

4、公平，原则上都应当承认其效力；支付居间报酬是委托人最主要的义务，委托人“跳单”即违反了合同约定，又不履行合同义务，属于违约行为。对于此类违约行为，应适用严格责任的归责原则，才能实现合同公平；同时在解决纠纷方面，严格责任更有效率。第四部分，“跳单”违约责任的承担。委托人违约责任主要包括支付违约金和居间报酬两种。以支付居间报酬作为要求委托人承担违约责任的主要方向，既表明了房屋中介机构所具有的居间报酬请求权这一实体性权利，也符合金钱类债务的本质，还能实现治理“跳单”的价值取向。1西南政法大学硕士学位论文第五部分，应对“跳单”的制度完善思考。实现居间合

5、同私人自治，最主要的是通过促进信息流通，解决信息不对称所引发的道德危险；在完善居间法律制度方面，允许“独家委托”的设立，有限制地赋予委托人任意解除权；对于居间报酬的分配方面，尤其在多人居间的场合，要重视原因性的认定，在居间报酬的分配上限制“跳单”行为。第六部分是文章的结语，总括文章的研究方法、内容和结果。关键词：跳单；违约责任；报酬请求权；制度完善2房屋买卖居间合同“跳单”研究Abstractstarttodiscardbrokers,escapingtopay.Inthissituation,legalinterventionisnecess

6、ary,butnowourlegalnormaboutbrokeragecontractisnotgoodenough.Strengtheningthelegalsystemofbrokeragecontract,wemuststudytheabandonbehavior.Thesecondpartisthedefinitionof“discardbrokers”.Thesocalled“discardbrokers”isthatafterclientssignacontractwithbrokerTheboomingoftherealesta

7、teindustryhaspromotedthedevelopmentofhousingintermediaryindustry.Thebrokersplayadecisiveroleinhelpinghousebuyersandsellersexchangeinformationandfacilitatingtheformationoftheproposedcontract.Thebasicclauseandcontentsofbrokeragecontractofourcountryaretooimperfecttomeettherequi

8、rementsofhousingintermediaryindustry.Alsodiscrepancyexistsgenerallyinthejud