房产买卖的法律

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1、一、房产买卖的法律1.房产的种类：商品房房改房央产房军产房经济适用房(1)房改房一定要注意：①审查买房人与原单位的购房合同，有些是不能对外出售的，有些是只能在单位内部流通。②原产权单位有没有优先购买权③合同中有没有超标的问题(福利分房)若存在，必须解决超标问题后才能上市C(2)央产房：产权单位是中央单位凡是超标而未处理的住房，须原产权单位按超标处理后方可出售不可售住房已向职工出售的，不可上市出售。涉及安全保密的住房、党政机关、科研单位的住房，原产权单位认为不宜出售的，可以向原产权单位腾退，也可以向原产权单位的员工出①查询住房的信息，比如

2、是否有房产证，房产证的情况②物业情况证明③避免一次性付款，应先付首付举例：一名牌大学生出售单位产房的例子(3)军改房(营区的房子是不可以出售的，其他的军产房也必须由军营单位审查通过后，才可以出售)(4)经济适用房二手房是5年内的是绝不可以出售的5年后也必须履行交纳契税取得完税凭证的时间或房产证发证的日期，哪个有利选择哪个。如果可以向住房保障部门中请回购，如果住房保障部门不回购的，交纳补足相应的土地收益等价款，出具住房保障部门不回购的证明才可以上市。条件：必须有当地户口，家庭年收入小于6万特殊例子：以别人名义买经济适用房的，房子的所有者归

3、房产买卖合同和房产证签名的人所有。（比如好朋友张三和李四，张三是外地的,李四是本地的，张三想在北京买房，可以没有北京户口，没法买经济适用房。因为没有房一直没有结婚。后来张三就想了一个办法，以李四的名义进行购买。后来张三辞职，想自己发展。李四认为张三背弃信义，于是要把房要回来。（5）限价房邙艮制套型面积，解决中低家庭的房屋。）案例：08年底，安女士和她丈夫在回笼逛取得了一间限价房，可是后来被要求退回了。因为有人将他们举报了，他们在某某地方取得拆迁款。2、首付房在90平方米以下的，首付款不得小于20%首付房在90平方米以上的，首付款不得小于

4、30%第二套房在90平方米以上的，首付款不得小于50%非本地居民是不可以申请贷款买房的。3、二手房交易的方式直接与房主联系中介卖房（1）看房（地理位置、质量（噪音、彩光）、是否是凶宅）（2）选择中间进行交易（看中介的资质，选择有保障的中介机构进行交易，要多走几间中介），不要轻易与人签看房确认单中介的法律地位：中介的地位，不具有担保地位案例：一大姐与人签了看房确认单朝阳法院、宣武法院（3）看是否有房产证、授权书，它们是否有效举例：冯某将一房子卖给王某。王某要求看房产证。冯某于是将房产证拿给王某看。王某发现房产证上的产权人不是冯某而是郭某。

5、而冯某说郭某是他表哥，而且几天后拿出从外国传真过来的授权书给王某看，王某于是相信了，签了买卖合同，并一次性全额付款。后来郭某就将王某告上法庭，说房子是他的，并没有卖给王某。王某说是冯某卖给他的，并拿岀授权书给他们看。但郭某说授权书是从国外发过来的，而且是传真件，他并没有签什么授权书，后来法院就判授权书无效，王某白白浪费了房款。产权证登记在一方名下，应当保护善意第三人的利益。（4）二手房买卖的查封问题需要房屋所在地的房产中心调查房屋的情况。一般查封是在有外债的情况下，房管局将房屋查封，不得将它拍卖。买房是一定要到房屋登记部门查清情况例了：

6、李女士别墅张先生250万首付没有过户查封两次(5)抵押问题例子：账户注销5万元定金付款方式没有明确，法官说你可以用现金或公证提存方式判决卖方赢。例子：中关村一女士孩子上学问题(非买方原因贷不了款,而无法付款的不应该判买方违约。)定金、违约金问题卖房的一方应当让买房者清楚违约金的问题买了有租约的房子也要特别注意：卖房者在卖房时如果有租约的，应该先通知承租人，在承租人决定不买后才能再出售。承租人在同等条件下有优先购买权，优先购买的时限是三个月(7)二手房买卖合同之户口迁移：主张户口迁移，不归法院管的，而归派出所管的。要看卖房考的户口有没有迁

7、走。阴阳合同(黑口合同)避税