南鑫商厦融资方案经济分析与评价.doc

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1、目录一、背景资料与分析……………………………………………………………1二、财务评价……………………………………………………………………三、不确定性分析………………………………………………………………四、融资风险分析与应对措施…………………………………………………五、综合评价和结论……………………………………………………………六、详细计算过程………………………………………………………………11南鑫商厦融资方案经济分析与评价（由学生自行命名，如：凯源商厦、南方商厦等）一、背景资料与分析（一）项目概况1、经营规模本投资项目拟建一大型商厦，位于上海市徐汇区，

2、南临××路，北临××路，东临××路，西临××路，总建筑面积为20000平方米。商厦拟2年建成，第3年开始经营。（位置由学生自行设置，如徐汇区，北临漕宝路，西临桂林路等）2、实施进度设本投资项目建设期为2年，经营期10年，计算期12年。3、固定资产估算固定资产投资含：建筑工程费、投资方向调节税、设备费、装潢费用等。建筑工程费中含：工建费、水电征用费、设计费、动迁费等。工建费以2750元/平方米（建筑面积）估算。水电征用费以400元/平方米（建筑面积）估算。设计费估算为200万元。动迁费估算为350万元。投资方向调节税以工建费的10％计算。设备费中含：电

3、扶梯费、变电所、中央空调、电话总机等费用。电扶梯估算为500万元。变电所估算为300万元。中央空调估算为1200万元。电话总机为100万元。商厦市场定位为社区型百货商厦。装潢费用以2500元/平方米(建筑面积)估算。4、递延资产和流动资金估算递延资产估算为500万元。其中：开办费为300万元，不可预见费为200万元。流动资金为2000万元。5、总投资估算及资金来源投资总额估算人民币1.7亿元。其中，建设投资1.5亿元，流动资金投资0.2亿元，投资进度详见表1-1。注册资本(自有资本)0.5亿元，银行贷款1.2亿元，贷款利率12％。表1-1分年投资计划

4、表(单位：万元)年份项目12合计1.建设投资30001200015000其中：自有资金300020005000银行贷款010000（年中）100002.建设期利息06006003.基建投资30001260015600其中：固定资产30001150014500不可预见费用与开办费0110011004.流动资金20002000其中：银行贷款200020005.项目投资总额17600116、贷款及还贷方式固定资产还贷，建设期间只计息不还款，从经营期开始还贷，每年先付清利息，本金与建设期利息之和，分6年等额偿还。贷款利息计入当年成本。流动资金还贷，经营期间每

5、年偿还利息，计算期末一次性偿还本金。7、销售收入销售总额第1年为1.8亿元，以后每年递增15％，毛利额按行业加成毛利率22%计算。8、折旧与摊销方式商场建筑和设备残值分别为原值5%，折旧年限分别为40年和10年。装潢折旧无残值，折旧年限为5年。递延资产摊销年限为5年。折旧与摊销均采用直线法。9、职工工资总额及附加费用公司人员共计450名，职工工资总额及附加费用以平均20000元/年•人计算，经营期第1年为900万，以后每年以10%递增。10、其他费用其他费用经营期第1年估算为250万元，以后每年按10％递增。11、税收税收项目暂计增值税和所得税两项。

6、销售总额为含增值税的收入。增值税税率为17%，所得税税率为33%。（二）本投资项目分析中的财务处理1、还贷方式基建投资还贷，建设期利息只计不付，建设期利息计入开办费，形成递延资产。原计划从经营期开始还贷，每年先付清利息，本金与建设期利息之和，分6年等额偿还。贷款利息计入当年成本。流动资金还贷，经营期间每年偿还利息，计算期末一次性偿还本金。优先使用当年折旧费与摊销费来偿还本金与建设期利息，不足部分用当年利润垫付。2、本投资项目经营初期亏损的处理本商厦投资项目早期出现亏损现象，垫付还本无法支出，于是提出以下两个方案解决，并通过计算选择较优方案。方案1：对

7、于经营期亏损年度出现的亏损，以新的银行贷款进行弥补（贷款金额为50万的倍数，假设新的贷款统一在经营期第7年末偿还）。方案2：推迟对贷款本金的偿还，直到经营期第4年(第7年)才开始还贷。通过分析，可以看到方案1的财务分析结果优于方案2，但方案2却可以减轻本商厦经营初期巨大负担，所以两方案各有长短。这里采取方案1进行处理。（三）项目融资的框架结构设计1、项目发起人在项目融资实施过程中，各参与人以项目公司为核心，建立起复杂的合同协议关系，以保证项目融资的顺利进行以及项目建成后的正常营运。即项目融资参与者众多，其相互之间的关系由一系列复杂的合同来维系。项目融

8、资各主要参与人如下：项目的发起人、项目公司、项目的贷款银行、项目的信用保证实体、项目融资顾问、有关政府机关等