慈溪杭州湾新区市场研判及方案建议报告目录.doc

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1、慈溪杭州湾新区项目市场研判及方案建议报告提纲（具体报告内容可能根据实际情况有所调整）第一部分：项目属性分析工作目的：为后期正对性解决项目问题，深入解读慈溪城市发展现状及项目区域未来发展潜力，同时客观分析项目属性、优劣势特征。1.城市宏观环境分析（城市角色和价值）1)城市总体定位2)城市相关经济社会指标（GDP、人均GDP、城市化率等）3)城市人口规模与收入水平（城市总人口规模、市区人口规模、新增人口比例等）4)城市收入和消费水平（人均可支配收入、人均消费支出等）5)城市产业构成与产业分布6)房地产投资分析7)重大政策及发展机遇影响8)结论2.项目所在区域研究（区域地段价值挖掘）1

2、)区域功能构成与分布（在城市中所承担的功能、相对地位、发展前景、与其它区域的竞争关系）2)区域规划（政府对本区域的规划设想及建设计划，重点包括项目周边的规划情况。）3)区域人口构成与人口分布1)区域产业构成与产业分布2)区域资源分布3)交通系统发展现状及发展规划4)重大建设项目（对区域发展有重要影响的（事实上的、心理上的））5)结论1.项目属性解读1)项目四至条件分析（如节点、标志物、边界景观）2)项目物业类型解读（用地规模、容积率等）3)地块现状分析2.交通条件分析（地块周边及地块内部主要道路分布及道路规划状况，未来交通导入规划，地块与区域、与城市、与大宁波、与长三角的交通条件

3、）1)私家车交通2)公共交通3.周边配套类分析（项目目前依托的配套资源以及未来规划的主要配套，包括商业配套、教育配套、医疗配套、其它公建类配套等）1)商业配套2)教育配套3)医疗配套4)其他配套4.周边景观资源分析1)可视景观2)近距离内部景观1.项目属性总结和界定第二部分：城市整体市场发展态势分析工作目的：分析宏观房地产市场整体走势，看清项目在怎么样的市场下运行，以及后市可能的演变，为项目后期作出合理的开发建议；同时分析本土开发商及外来知名开发商在区域内的发展状况，为项目开发总结经验。1.宏观调控政策背景分析2.土地市场分析1)历年土地成交量分析2)历年土地成交价格分析3)土地

4、成交性质、地块分布3.城市整体市场发展态势分析1)整体供求走势分析2)价格走势分析1)板块分布格局分析2)本地开发实力分析3)产品供求类型分析4)产品供求结构分析5)未来市场预判1.整体市场主要结论第三部分居住类物业重点竞争市场分析（分别墅类、小高层/高层类、公寓类细分市场分析）工作目的：深入分析市场客户对各物业的喜好特征，同时深入解读未来市场竞争项目的特征，作出客户喜好最高的产品，以及针对竞品的开发方案。1.本项目居住类重点竞争市场界定1)重点竞争板块2)重点竞争产品类型2.竞争市场发展状况1)供求特征2)价格特征3)产品销售表现3.竞争产品分析1)规划设计分析2)户型面积分析

5、3)环境景观分析1.重点竞争案例分析1)项目基本信息（规模、产品结构、销售状况、客户特征等）2)项目评价（核心竞争力、优劣势分析等）3)综合评述2.未来竞争市场预判周边潜在供应项目分析（位置、规模、可能产品等）3.潜在客群需求特征研究（通过深度访谈或调查问卷研究潜在客群的需求）1)客户特征（年龄、学历、经济特征、职业等）2)客户对区域接受度3)客户置业动机分析4)客户置业偏好与特征（产品类型、户型偏好，景观园林、风格、配套等）5)价格承受力（单价、总价承受力6)……4.竞争市场主要结论和项目市场机会判断第四部分2.5产业园市场分析工作目的：分析城市及区域企业发展状况，及办公相关需

6、求特征，同时借鉴成功的2.5产业开发经验，作出客户喜好的2.5产业园产品。1.城市及区域企业发展概况1)城市企业发展概况及背景（产业发展、扶植政策等）1)区域企业发展概况及背景（产业发展、扶植政策等）1.城市办公类物业需求状况1)城市办公类物业入驻产业分析2)城市办公类物业面积需求分析2.城市同类产品开发分析（同类产品开发经验）3.重点客户访谈分析第五部分城市商业竞争市场分析工作目的：分析城市商业发展历程和现状，解析未来商业发展规划前景，同时了解客户消费习惯和喜好，寻找项目的商业机会，选择适宜商业业态。1.城市商业发展概况1)城市商业条件和背景2)商业发展阶段2.城市商业格局及发

7、展规划1)商圈分布及特征2)各商圈的典型物业分析3)未来商业发展规划3.重点商业体分析1)物业基本情况（体量、停车数、档次定位、开业时间等）2)出租率、租金或售价水平3)主要业态分析4)经营状况1.未来主要商业体分析1)物业基本情况（体量、停车数、档次定位、开业时间等）2)租价或售价3)主要业态分析4)主力商家5)租售情况分析2.潜在消费需求研究（通过深度访谈或调查问卷方式了解潜在消费群消费特征）1)消费人群分析2)消费目的和场所分析3)消费频率和金额分析4)消费偏好分析5)消费