青海省商品房价格管理办法doc.docx

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1、青海省商品房价格管理办法第一章总则第一条为了规范商品房价格行为，适应社会主义市场经济的要求，促进公平、合理的价格竞争，保护商品房经营者、购买者的合法权益，促进住宅建设和房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法规、规章，结合我省实际，特制定商品房价格管理办法（以下简称办法）。第二条凡在本省行政区域内从事房地产开发经营的单位为销售而建设的商品房的价格制定，以及政府价格主管部门对商品房价格的管理，均遵守本办法。第三条本办法所称的商品房是指：（一）享受政府优惠政策开发建设的安居工程、拆迁安置房及经济适用住房等特定住宅。（二）其它普通住宅。（三）高

2、层公寓（住宅）、别墅等高标准住宅。（四）房地产开发单位开发建设的经营用房、生产用房、仓储用房、办公用房等非住宅。第四条各级人民政府价格主管部门是商品房价格的主管部门，负责对商品房价格的管理、监督、指导。商品房价格管理工作由省发展计划委员会统一领导，省、州（地、市）、县（市）三级管理。商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价三种价格形式。对享受政府优惠政策开发建设的安居工程房、拆迁安置房的价格实行政府定价，由州（地）、市价格主管部门会同有关部门提出方案，报省计委审批；对经济适用住房等特定住宅的价格实行政府指导价，由州（地）市价格主管部门会同有关部门共同测算基准价，报省计委批准后执行

3、。具体销售价格由经济适用住房开发经营单位在规定的浮动幅度内确定，并报省计委备案；其它普通住宅、多层公寓（住宅）、别墅等高标准住宅和非住宅小区的经营用房、生产用房、仓储用房、写字楼等实行市场调节价，由房地产开发经营单位自主定价，其销售价格报当地价格主管部门备案。在价格波动较大时，各级价格主管部门可对其价格水平进行限价，以制止暴利和防止低价倾销，稳定市场房价总水平。第二章商品房价格的构成第五条商品房价格构成：是指体现国家的价格法规和政府要求，在住宅开发建设和经营管理过程中实际发生的组成价格的各项因素。商品房价格构成是政府价格主管部门和房地产开发经营单位制定商品房销售价格的依据。第六条商品房的价

4、格，由下列项目构成：（一）土地使用权取得费。商品房开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和。依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。（二）建设开发成本。１、前期工程费：包括水文、工程地质勘察测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑勘察设计、招投标审查等依据权限部门批准的收费和施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。２、建筑安装工程费：包括房屋主体部分的土建、水电暖安装工程费、设备购置费等

5、。３、附属工程费：包括住宅小区公益性基础设施建设和非营业性公共配套设施建设费。非营业性公建配套设施（设备），由各级政府负担建设费用的部分，不计入开发成本。（三）商品房开发期间接费用：指与开发项目有关的管理费用、贷款利息等支出。１、管理费用：指为管理和组织经营活动而发生的各项费用。２、贷款利息：指房地产开发经营单位为筹措资金所发生的利息。（四）税费：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的各种税费。（五）利润：安居工程住房、拆迁安置房不计利润；经济适用房利润控制在３％以下；实行市场调节价的商品房，其利润率由房地产开发企业自行确定。（六）商品房差价：包括楼层差价、朝向差价。楼层、朝向差价代数和应

6、趋近于零。第三章商品房计价原则第七条计算商品房住宅销售价格基本公式：成本＝土地使用权取得费＋商品房建设开发成本＋商品房开发期间接费商品房基准价格（元／平方米）＝（成本＋税费＋利润）÷商品房总建筑面积商品房销售价格：１、属于政府定价的：销售价格（元／平方米）＝基准价格×（１±楼层差价率±朝向差价率）２、属于政府指导价的：销售价格（元／平方米）＝基准价格×（１±浮动幅度）×（１±楼层差价率±朝向差价率）第八条对实行政府定价或政府指导价的商品住宅，其住宅建设开发成本、开发期间接费用一般应以当地社会平均成本为定价基础。各地社会平均成本由价格主管部门会同有关部门定期测定公布。第九条下列费用不得计入商

7、品房成本：（一）开发经营单位自用的办公用房、经营用房等应分摊的各种费用；（二）企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；（三）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；（四）国家规定不得列入成本费用的其他支出。第十条凡在预售协议中未明确价格种类或价格构成的，一律视作销售价格处理。第四章商品房价格管理行为规范第十一条商品房代收费用的管理。商品房建设项目收费，应计入商品房成本，不得在商品房销售价格以外再向购房者收取；确实