2010年天津湾项目住宅策划报告

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1、天津湾项目住宅策划报告谨呈：天津海景实业有限公司1天津房地产市场概述区域市场概述认知天津湾产品定位营销推广目录2一、天津房地产市场概述3截止2010年一季度，天津市土地供应总量1922万平方米，与2009年第四季度供应量相比，土地供应环比大幅提升。天津市政府在今年第一季度土地供应量与近一两年来相比仅次于2009年第一、三季度供应量。天津土地市场成交概况4区域成交套数成交面积（万M2）平均价格成交额(万元)市区874988.41142061256052.79郊县33540346.3477272676201.36合计42289434.759045393

2、2254.152010年上半年全市商品住宅共成交42289套，成交面积为434.75万平米。其中市内六区成交88.41万平米，占20.34%，郊县成交346.34万平米，占79.66%。全市成交额393.23亿元，市内六区成交额125.61亿元，占全市的31.94%，郊县成交额267.62亿元，占68.06%。全市成交均价9045元/平米，市内六区均价为14206元/平米，郊县成交均价为7727元/平米。天津房地产市场成交概况56月份天津新建商品住宅共成交4663套，成交面积50.5万平米，环比下降了20.5%；中心城区共成交新建商品住宅694套，

3、成交面积7.4万平方米，环比下降了10.3%；环城四区新建商品住宅共成交1477套，成交面积17万平米，环比上涨了5.2%。远郊区县新建商品住宅共成交1825套，成交面积19.73万平米，环比下降了38.4%。滨海新区共成交新建商品住宅667套，成交面积6.3万平米，环比下降了10.1%。新政前后全市成交走势67月份天津楼市走势持续低迷，成交连续3月走低，除远郊五区外，其它区域的成交量均连续萎缩，成交量平均为新政前水平的40%左右。67新政前后全市成交走势6月份天津新建商品住宅成交均价为8958元/平米，环比上涨了10.1%；中心城区共成交新建商品

4、住宅成交均价为14373元/平米，环比上涨了0.4%；环城四区新建商品住宅成交均价为10448元/平米，环比上涨了15.2%；远郊区县新建商品住宅成交均价为5858元/平米，环比下降了1.1%。；滨海新区共成交新建商品住宅成交均价为8276元/平米，环比下降了6.4%。随着环城四区高端别墅的开盘，拉升了区域成交单价，总体来说由于买卖双方均有较强的观望心态，目前仍处于博弈僵持阶段。7天津市房地产政策环境分析及预测本市公布的“津十条”“着力点不在于价格，而在于调整供给结构。”从建设用地，到普通商品房供应、保障房建设等内容都旨在对本市房地产市场供给方面做

5、出调整，同时稳定目前市场状况。“供应的调整对于房地产市场的影响一般需要经过一段时间才能显现，因此对现实价格产生作用也是中长期的，不能马上起到抑制作用。”但长期来看有市场恶化的可能。88各个项目均在3月有成交的高峰，主要是春节过后的结构性上涨4月新政出台后，各项目的成交呈直线下降万达广场及津门湖较低的价格水平使其保持一定成交量市场环境分析及预测—竞争项目政策前后成交对比9我们将以下这些项目列为天津湾的竞品项目910市场环境分析及预测——竞争项目政策前后成交对比津门津塔成交价格居首位，但较高的货值也致使成交量处于低位新政出台后，富力津门湖及富裕双钻成交

6、价有叫为明显的下滑，其他各项目价格波动不明显10市场环境分析及预测项目名称目前报价均价5月认购6月认购最新成交均价现推货量已签约量现存量仁恒海河广场26000（含2500精装）0套20套26822203442.8㎡（933套）179243.52㎡（642套）24199.28㎡（291套）富力津门湖14500（含2000精装）33套60套13198460470.1㎡（3485套）389844㎡（2776套）70626.6㎡（709套）环球金融中心28000/31000（含精装5000）4套5套26187163211.5㎡（1093套）134123㎡（

7、944套）29088㎡（149套）富裕双钻住宅19000（毛坯）公寓150005套7套住宅19220公寓1402082914.9㎡（528套）3687㎡（40套）79227㎡（488套）万达广场14000（毛坯）23套27套15916(公寓）236022.4㎡（1549套）144054㎡（1283套）91968.84㎡（266套）渤海明珠16500（毛坯）19套17160000069637㎡博轩园20000-26000（毛坯）0套150220000030017㎡红星国际未开盘0套0000约200000㎡从天津湾项目所处的竞品环境来看，目前周边市场存

8、量将近60万平米，加之未开盘的红星国际，这些项目后期势必会增加推售力度，竞争激烈。富力津门湖成交相对较多是由于价格较新政前