国内房地产行业风险特征及策略.docx

《国内房地产行业风险特征及策略.docx》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、国内房地产行业风险特征及策略房地产企业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，仅有20多年的历史。与国外房地产业相比，我国房地产企业具有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。在我国房地产行业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐步显现，引起了专家学者的关注。一、房地产企业财务风险的特征进入21世纪以来，我国房地产行业进入了一个前所未有的快速发展时期。与其他行业相比，房地产企业的财务风险主要也从以下三个方面来分析。1.筹资的风险第一，资产负债率高。房地产企业开发初期以负债开发为主，自有资本比例相当低。目前

2、，我国房地产企业的资金大多来源于银行贷款，自有资金很少。随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大。可见房地产企业靓丽的报表背后，累积着巨额债务。第二，再融资困难。由于房地产企业过分依赖于贷款，负债经营使企业负债比率加大，利息负担沉重，资金周转余地缩小。一旦房地产企业获得资金的能力降低，就会面临资金断裂的致命威胁，因此存在着极大的筹资风险。2.投资的风险由于房地产企业自身具有投资规模大、投资回收慢的特点，使得房地产企业在快速发展的同时，资金缺口需求明显，面临着较

3、大的投资风险。第一，资金周转期限长。不同于一般行业的生产周期，房地产开发投资回收期较长，开发经营过程通常在1年以上，长的甚至需要3年~5年。由于资金具有时间价值，前期现金流出必然导致资金成本的增加，同时较长的开发周期也会使项目面临较大的不确定性。第二，现金流不确定因素多。房地产企业在建设开发过程中的每一个阶段都会出现现金流的不确定性，这是难以预料的。在决定交易价格时，开发商除了考虑自身的经济实力外，还关心建设开发能够获得的利润，而这一收益本身是不确定的。在投资的项目运行过程中，各方面因素都存在着较大的不确定性。特

4、别是房地产企业面对的消费市场相对固定狭窄，产品的销售价格和销售速度取决于市场，而不是开发商所能够控制的，因此销售收入和利润是不确定的。诸多的不确定性最终都将反映在房地产企业的投资项目现金流上。3.经营的风险第一，存货变现风险。利率波动对负债经营的房地产企业影响颇大，贷款利率的增长必然增加其资金成本，抵减预期收益。政府为宏观调控和抑制通货膨胀，央行从2007年起一共进行了6次加息和现在的房地产市场的持续调控及持续收紧的金融市场不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，抑制了投资者的购房

5、欲望，导致市场需求降低。第二，材料采购风险。由于通货膨胀，物价不断上涨，使得建筑原材料如钢材、水泥等的价格也相应上涨。这些建筑原材料的价格上涨，无疑增加了房地产企业的采购成本，造成了不可避免的风险。二、房地产企业财务风险的防范措施1.加强内部控制第一，加强资金管理。房地产企业的开发项目占用大量的资金，但项目往往不能按时完工，资金流转不畅，很有可能会导致企业破产。因此，房地产企业要注重资金的管理，制定合理的资金使用规划，保证企业日益经营对资金的需要。在财务收支上要实施严格的财务监控，合理安排资金调用情况，确保建设项

6、目施工和营销资金的需求。同时，增强企业支付能力，提高企业信誉。第二，实现财务预算化管理。房地产企业在开发经营周期中，其在财务预算方面存在着诸多不确定性，对企业开发投资项目的成败和经济效益有着决定性的影响。房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为基础，对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等做出具体详细的安排。通过预算化管理，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。同时对实际与预算进行比较，做好两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。全面预

7、算管理可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。第三，加强成本管理。企业应根据管理控制的要求，在开发产品科目中尽可能细化核算对象。在开发成本和销售科目中，根据产品设置相关成本费用的上下级明细科目，细化成本对象。在策划监督上，企业应对开发设计阶段、产品建设阶段发生的成本进行预先规划，使计划成本更加接近于实际成本。与此同时，建立一个强有力的监督机构，在各个重要环节，按既定的制度和目标定期进行检查和考核，实行监督管理。第四，实

8、施COSO内部控制。美国全美反舞弊性财务报告委员会（又称COSO委员会）在1992年发布了《内部控制———整体框架》（以下称COSO报告）。COSO内部控制框架是一个三维立体的全面风险防范体系。在COSO框架下，内部控制的三大目标和五大组成部分构造了内部控制系统的整体框架。它可以帮助房地产企业更全面、更深刻地理解内部控制，从而使其能够以内部控制作为有力的武器，从控制环境、