高CPI对房地产价格走势影响分析.doc

《高CPI对房地产价格走势影响分析.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、高CPI对房地产价格走势影响分析1．CPI的含义及构成CPI的全称为消费者物价指数（ConsumerPriceIndex），英文缩写为CPI，是反映与居民生活消费有关的产品及服务的综合价格指数，也是政府公布的用来观察通货膨胀或通货紧缩水平的重要指标。目前，我国CPI的调查内容分为食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通信、教育文化娱乐用品及服务、居住等八大类，是一种加权指数，各类的权重由其占消费支出总量的比重而定。在CPI指数中，食品占33.6%，交通和通信为9.3%，居住占1

2、3.6%，教育娱乐及服务占4.5%，医疗保健占9.4%，家庭设备占6.2%，烟酒及用品占14.4%，衣着为9%。2006年1月调整了CPI数据的权数，并新增了上网费、物业管理费、教育软件开支等，但没有对外公布权数。居住类消费包括建房及装修材料、水电燃料、房租和自有住房4个细类，前3个细类数据直接取自居民消费调查表。然而，自有住房各国则采用不同计算方法。目前，国际上度量（自有）住房消费较为常见的方法有两种，一种是以美国为主的“等价房租法”，另一种是以加拿大为主的“使用者成本法”。我国目前所执行的虚拟房租法类似于

3、加拿大所采用的方法，但又与其有本质的区别。加拿大在利用折旧法度量自有住房成本时引入了新房价格指数，也就是说，考虑了住房价格的变化。我国利用城镇及工矿区个人建房单位面积工程造价度量（自有）住房消费，推算的住房类权数不仅偏低，而且遏制了住房类权数的变动。2．CPI与房地产价格的相关性2．1CPI与房地产价格不直接相关根据第1部分CPI的构成及含义可知：尽管CPI由约700种商品和服务项目构成，其中居住类的权数有十多项，但商品房价格并未记入CPI指数。因此，CPI与房地产价格不直接相关。但房价与CPI并非毫无关联：

4、房地产价格上涨通过居住类权数和自有住房类价格指数的变化传导至CPI，并对其它商品和服务的消费产生挤出效应。2．2房地产价格上涨对CPI的传导效应房地产价格可通过多种途径传递到CPI：房地产价格上涨将会带动居民住房投资增加，居民享受的住房服务消费也将增加，最终引起住房消费在居民总消费中的比例提高，也就是说住房消费类权数将随着住房价格的上涨而提高；住房价格上涨带动居民享受的住房服务价格产生波动，即引起住房消费类（自有住房消费）价格指数的变化。因此，房地产价格上涨将通过住房类权数和（自有）住房类价格指数的变化传导到

5、CPI中去。房地产价格持续上涨是推动居住价格上涨的重要原因。虽然目前我国CPI的居住价格统计中没有将房屋价格纳入其中，但房地产价格对居住价格仍有重要影响：房地产价格上涨较快和供求结构不合理，会抑制一部分购房需求，增加租房需求，从而推动租房价格上涨；房屋需求旺盛，市场交易活跃也会带动建房和装修材料价格上涨，进而影响居住价格的上涨。此外，签于我国居民信贷消费的观念依旧传统，住房价格上涨致使居民将更多的收入（储蓄）用于购房，从而对其它商品和服务的消费产生挤出效应，降低业已供过于求商品的需求，进一步恶化部分商品供大于

6、求的状况，从而对CPI形成一种下降的动力。显然，房地产价格上涨并不会只带动建房及装修材料价格的上涨，而对其它不产生影响。事实上，房地产价格对CPI的影响是综合的：既会推高CPI中住房类的价格，也会对居民消费的其它商品或服务的价格形成向下的引力。2．3房地产价格与CPI相关性分析2．3．1商品住宅价格与CPI变化的相关性分析由于我国的物价变动与居民可支配收入的变动并不同步，在物价下降的区间，居民可支配收入始终呈现上升趋势。随着居民可支配收入的增加和住房制度改革的深化，商品住房的需求成为今后若干年的基本需求，结果

7、导致有限的房地产在较为宽松的信贷政策和强大的有效需求的推动下，其价格呈刚性上升趋势。而CPI的变化则会进一步影响商品住房价格变化及其预期，从而带动商品住房价格在CPI上涨的区间以更大的幅度上升。2．3．2商用类房地产价格与CPI变化的相关性分析物价变化对商用类房地产价格的影响，相对于整个房地产价格水平而言，至少在物价上升时期，其影响较大。这主要是因为商用类房地产的市场需求可能与社会对商业周期的判断和预期存在较为直接的联系。在宏观形势向好的预期下，与投资增长相适应，对商业用房的需求同样会快速增长。但商用类房地产

8、价格与CPI之间的变动相关性，值得商榷：到底是经济规模扩张拉动了商业用房的价格上涨，还是CPI的上升推动了商业用房的价格上涨，其主次关系或作用机制仍是不明确的。1．高CPI对房地产价格的影响3．1高CPI导致“负利率”，刺激购房保值需求截至07年12月底，我国一年期存款利率为4.14%，而07年11月的CPI却高达6.9%，两者相差2.76%，这意味着存钱到银行的“负利率”是2.76%。而这还是在央