荆州站前广场项目定位报告课件.ppt

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1、第一部分项目决策背景及摘要1.1外部环境1.2内部因素第二部分项目基本情况分析2.1地块位置2.2项目交通出行状况2.3项目周边社区配套2.4主要经济技术指标2.5项目基本概况第三部分市场分析3.1宏观市场3.2城市房地产发展状况3.2.1城市房地产现状3.2.2区域房地产市场特征3.2.3区域房地产市场个案分析3.2.4目标消费群体分析3.2.5区域房地产市场分析目录第四部分项目SWOT分析4.1项目优势分析4.2项目劣势分析4.3项目机会点分析4.4项目威胁点分析第五部分项目市场定位分析5.1.项目定位的原则、

2、战略与蓝图5.1.1基本原则5.1.2战略构想5.1.3小区蓝图5.2.项目整体定位5.2.1产品定位5.2.2市场地位定位5.2.3户型面积配比定位5.2.4目标客户定位及分析5.2.5小区配套功能的定位关于商业部分探讨目录第一部分项目决策背景及摘要1.1.外部环境1.1.1站前广场项目地块隶属政府规划打造的荆北新区中开发地块。其中荆北新区发展定位是“楚都新韵、陆港水城”，以“旅游集散、现代服务、特色居住、商贸物流、文化创意”为主要城市功能。树立“荆州门户，城市客厅”片区形象，该区域是荆州的门户，也将其定义为荆州

3、的新城区，按照“三年成势、五年成形、十年成功”的发展周期形成一座具有荆州特色的“宜商、宜业、宜居、宜乐”的活力新城。政策导向是招商引资、项目开发的先决条件。第一部分项目决策背景及摘要1.1.2（1）汉宜高铁开通后，将促进沿线城市的交流与融合，形成集群效应，吸引周边城市更多游客。（2)铁路作为主体交通的重要一环，高铁的开通将解决荆州一直没有铁路客运的窘境。（3）汉宜高铁将于明年正式开通，荆州也由此迎来了难得的机遇。市民出行将更加便捷，人流量将更大。人流将带来物流，带动资金流，最终带来商机.以高铁经济时代的到来为契机，

4、是站前广场项目造势的一张王牌。第一部分项目决策背景及摘要站前广场项目的启动应是基于对荆州市政府规划的深入理解和荆北新区详细规划及开发节奏动态掌握的开发项目。我们应注意到的问题（1）政策既定，开发方向既定，我们应采取怎样的定位？做市场的领导者？还是做市场的跟随者？（2）荆北新区整体设想发展周期为10年，如何把握开发节奏与销售节奏，才能使我们降低资金风险和利益最大化？（3）作为区域整体开发，区域内的竞争对手的产品业态、开发时间、销售价格等是我们需要动态跟踪，掌握的关键条件。1.2内部因素高铁站站前大道荆楚大道郢城大道郢

5、南路楚源大道本案第二部分项目地块整体情况分析2.1地块位置2.2项目交通出行状况第二部分项目地块整体情况分析1、荆楚大道处于再建状态,从站前广场到荆楚大道，此段已黑化。2、楚原大道目前处于再建状态，从荆楚大道到小北门转盘，此段已黑化。3、目前距本案最近的公交车站是小北门转盘公交车站，有15路、20路、24路公交车，15路、20路到古城及城南，24路到沙市。目前基础设施配套薄弱，有待建设。荆州火车站本案荆楚大道楚源大道小北门转盘第二部分项目地块整体情况分析2.3项目周边社区配套1、以临街的小商铺为主（临街私房的一层）

6、。2、学校一、荆州技师学院二、荆州市工艺美术学校三、荆州市机械电子工业学校3、客运站——荆州楚都客运站4、大酒店——豪盛大酒店目前生活、公建配套较为低端。第二部分项目地块整体情况分析2.4主要经济技术指标根据甲方意见，模拟指标：1.规划用地用地100亩2.容积率3.0第三部分市场分析3.1宏观市场2011年荆门市各项经济指标数据及增速：GDP：942.59亿位居全省第七，增速15.6%，比上年增量210亿。预测2012年全市GDP超1100亿人均GDP：31419元约合4980美元荆州市经济增速稳定，宏观经济面良好

7、。国内生产总值表第三部分市场分析住宅投资达最高水平。2011年荆州城区完成房地产开发投资30.35亿元，同比增长60.6%，其中完成住宅投资24.57亿元，同比增长71%；完成商业用房投资2.04亿元，同比下降3.8%。与“十一五”相比，2011年荆州市城区完成住宅投资无论是绝对数还是增幅，均达到近几年最高水平。房地产开发投资比例较重，一方面说明荆州地区有价有市场；一方面或说明未来竞争激烈。固定资产投资表第三部分市场分析2010年荆州市金融业继续保持增长态势，金融机构年末存款余额1036.1亿元，比年初增加170.

8、9亿元。金融机构贷款余额461.1亿元，比年初增加73.4亿元，其中短期贷款增加29.9亿元，中长期贷款增加57.5亿元，个人消费贷款增长速度明显加快。1.银行存贷款比例良好2.银行贷款余额充足，可以支撑后市楼市良性发展。银行存贷表3.2城市房地产发展状况2011年上半年，国家不断加大宏观调控力度，荆州城区作为湖北省内的三线城市，房地产市场总体上仍然保持平稳