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时间:2019-05-14
《长沙绿地站前广场定位方案拿地阶段》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、长沙绿地站前广场定位方案(拿地阶段)注:此稿为过程稿,里面有部分内容未完善。特别说明:鉴于项目未拿地及其特殊性,特做四点说明1、商业部分未做撰写,待拿地后与商管协商商业部分定位工作;2、充分考虑政府和企业的愿景和使命;3、此初稿不做物业发展建议;4、不做案例借鉴暂时。长沙绿地研展孟伟单独完成2014年7月6日1报告体系AnalyzeSystem>>背景解读:项目区域认知>>第一章项目自我认知>>第二章机遇风险判断1、城市判断2、智慧城机遇3、高铁机遇>>第三章市场竞争判断1、办公市场2、公寓市场3、住宅市场4、竞争占位>>第四章项目定位1、整体及形象
2、定位2、物业选型3、客户定位4、产品定位>>第五章物业建议1、规划设计2、办公建议3、公寓建议4、住宅建议2战略策划结论要点①[自我认知]Strategyconclusionpoints1、指标认知:210万方超级商办综合体,152万方商办体量。2、区位认知:区域发展快,但属非成熟区域商业综合体,人口密度小。3、地块分析:高铁旁、沿街面长,具备较高价值商业的地段条件。[地块情况]-152万方商业超大体量,史无前例,相当于3个长沙万达广场![地块使命]-商业体量无缩减空间前提,盘活武广区域,提升长沙形象!3战略策划结论要点②[机遇与风险]Strateg
3、yconclusionpoints1、城市判断:与武汉重庆等中西部城市相比,长沙商业地产在开发规模、开发档次和综合开发水平等都落后一个等级,但“千万级”大都市长沙的城市发展背景造就了商业地产最大的发展机遇。2、智慧城判断:政府大力支持发展“智慧城市”,公司肩负完善城市功能责任,智慧城市的打造将成为项目最大的亮点之一。3、高铁判断:高铁的发展将带动区域的商务、商业发展,本项目发展办公机会大,但如何将交通资源最大化利用是我们的重要问题。[城市机会]-千万级大长沙,城市扩容为商办发展提供契机![智慧城机会]-携政策之势,结合企业愿景,打造“智慧城”成最大机
4、遇![高铁机会]-高铁核心区主要打造商办产品,如何落地是关键!4战略策划结论要点③[竞争判断]Strategyconclusionpoints1、办公市场:办公市场总体供过于求,但风险相对商业、公寓较小,溢价相对较高,同时考虑到办公体量巨大,如何打造办公竞争力,分化办公产品线的风险是我们考虑的首要问题。2、公寓市场:公寓市场整体容量小,而且溢价小,建议公寓尽量少做。规划少量做为投资型酒店型商务公寓即可。3、住宅市场:住宅市场风险较小,同时溢价低,考虑到体量大竞争激烈,如何将配套(交通、智慧城、教育)优势是住宅热销的关键![优发发展办公]-办公风险相对
5、小且溢价高[打造全配套]-交通配套、教育配套、智慧城配套、酒店配套(针对办公)![弱化公寓]-公寓风险高且溢价低,规划少量公寓!5战略策划结论要点[战略结论]Strategyconclusionpoints整体定位-城央+枢纽中心+智慧型+全配套+顶级综合体产品定位-办公+酒店+公寓+MALL+商业街+住宅的丰富产品线以办公为绝对主力,40.1%为办公,29.7%为商业(含公寓),27.8%为住宅,2.4%为酒店六大核心驱动力-“高铁枢纽”+“智慧城”+“名校盘”+“品牌品质”+“超级商业”+“五星酒店”六大核心竞争力,打造中国第一商办综合体。6报告
6、体系AnalyzeSystem>>背景解读:项目区域认知>>第一章项目自我认知>>第二章机遇风险判断1、城市判断2、智慧城机遇3、高铁机遇>>第三章市场竞争判断1、办公市场2、公寓市场3、住宅市场>>第四章项目定位1、整体及形象定位2、客户定位3、产品定位>>第五章物业建议1、规划设计2、办公建议3、公寓建议4、住宅建议7前言:鉴于项目的特殊性,项目不仅肩负着打造“智慧城”(长沙站前广场项目将成为“绿地智慧城”系列产品的极为重要的一环)的使命,同时承担着重塑区域的使命。1、政府愿景:雨花区政府进行多轮招商,想将本地块作为支撑区域运营的核心驱动大盘2、
7、现实残酷:说说环球村项目:最初为阳光100拿地,后转让给京投银泰,2011年京投银泰环球村开盘,但惨淡成交,后环球村将项目“割血”给万科,但万科也动作平平,武广区域开发缺乏强有力的驱动引擎。8①区域定位:中南地区区域性的铁路客运中心、具有商务功能的交通枢纽型的城市副中心。“一核、两轴、六组团布局”“一核”,即以车站交通枢纽为中心,结合浏阳河滨江发展带,规划服务于长沙乃至长株潭的商务中心与文化娱乐休闲中心,共同构建规划区内的发展中心核心。“两轴”以发展中心核、片区服务中心为发展节点,结合未来长沙城市格局的变化,与未来长沙城市发展轴向保持一致,构筑规
8、划区东西向发展主轴,同时也将形成新城的景观主轴,展示长沙东大门的城市形象。以浏阳河水域为纽带,结合功能布局及
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