绿地站前广场定位方案(过程稿-孟伟,初稿要0710)

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1、长沙绿地站前广场定位方案(拿地阶段)注：此稿为过程稿，里面有部分内容未完善。特别说明：鉴于项目未拿地及其特殊性，特做四点说明1、商业部分未做撰写，待拿地后与商管协商商业部分定位工作；2、充分考虑政府和企业的愿景和使命；3、此初稿不做物业发展建议;4、不做案例借鉴暂时。长沙绿地研展孟伟单独完成2014年7月6日1报告体系AnalyzeSystem>>背景解读：项目区域认知>>第一章项目自我认知>>第二章机遇风险判断1、城市判断2、智慧城机遇3、高铁机遇>>第三章市场竞争判断1、办公市场2、公寓市场3、住宅市场4、竞争占位>>第四章项目定位1、整体及形象定位2、物业

2、选型3、客户定位4、产品定位>>第五章物业建议1、规划设计2、办公建议3、公寓建议4、住宅建议2战略策划结论要点①[自我认知]Strategyconclusionpoints1、指标认知：210万方超级商办综合体，152万方商办体量。2、区位认知：区域发展快，但属非成熟区域商业综合体，人口密度小。3、地块分析：高铁旁、沿街面长，具备较高价值商业的地段条件。[地块情况]-152万方商业超大体量，史无前例，相当于3个长沙万达广场！[地块使命]-商业体量无缩减空间前提，盘活武广区域，提升长沙形象！3战略策划结论要点②[机遇与风险]Strategyconclusionp

3、oints1、城市判断：与武汉重庆等中西部城市相比，长沙商业地产在开发规模、开发档次和综合开发水平等都落后一个等级，但“千万级”大都市长沙的城市发展背景造就了商业地产最大的发展机遇。2、智慧城判断：政府大力支持发展“智慧城市”，公司肩负完善城市功能责任，智慧城市的打造将成为项目最大的亮点之一。3、高铁判断：高铁的发展将带动区域的商务、商业发展，本项目发展办公机会大，但如何将交通资源最大化利用是我们的重要问题。[城市机会]-千万级大长沙，城市扩容为商办发展提供契机！[智慧城机会]-携政策之势，结合企业愿景，打造“智慧城”成最大机遇！[高铁机会]-高铁核心区主要打造

4、商办产品，如何落地是关键！4战略策划结论要点③[竞争判断]Strategyconclusionpoints1、办公市场：办公市场总体供过于求，但风险相对商业、公寓较小，溢价相对较高，同时考虑到办公体量巨大，如何打造办公竞争力，分化办公产品线的风险是我们考虑的首要问题。2、公寓市场：公寓市场整体容量小，而且溢价小，建议公寓尽量少做。规划少量做为投资型酒店型商务公寓即可。3、住宅市场：住宅市场风险较小，同时溢价低，考虑到体量大竞争激烈，如何将配套（交通、智慧城、教育）优势是住宅热销的关键！[优发发展办公]-办公风险相对小且溢价高[打造全配套]-交通配套、教育配套、智

5、慧城配套、酒店配套（针对办公)！[弱化公寓]-公寓风险高且溢价低，规划少量公寓！5战略策划结论要点[战略结论]Strategyconclusionpoints整体定位-城央+枢纽中心+智慧型+全配套+顶级综合体产品定位-办公+酒店+公寓+MALL+商业街+住宅的丰富产品线以办公为绝对主力，40.1%为办公，29.7%为商业（含公寓），27.8%为住宅，2.4%为酒店六大核心驱动力-“高铁枢纽”+“智慧城”+“名校盘”+“品牌品质”+“超级商业”+“五星酒店”六大核心竞争力，打造中国第一商办综合体。6报告体系AnalyzeSystem>>背景解读：项目区域认知>>

6、第一章项目自我认知>>第二章机遇风险判断1、城市判断2、智慧城机遇3、高铁机遇>>第三章市场竞争判断1、办公市场2、公寓市场3、住宅市场>>第四章项目定位1、整体及形象定位2、客户定位3、产品定位>>第五章物业建议1、规划设计2、办公建议3、公寓建议4、住宅建议7前言：鉴于项目的特殊性，项目不仅肩负着打造“智慧城”（长沙站前广场项目将成为“绿地智慧城”系列产品的极为重要的一环）的使命，同时承担着重塑区域的使命。1、政府愿景：雨花区政府进行多轮招商，想将本地块作为支撑区域运营的核心驱动大盘2、现实残酷：说说环球村项目：最初为阳光100拿地，后转让给京投银泰，201

7、1年京投银泰环球村开盘，但惨淡成交，后环球村将项目“割血”给万科，但万科也动作平平，武广区域开发缺乏强有力的驱动引擎。8①区域定位：中南地区区域性的铁路客运中心、具有商务功能的交通枢纽型的城市副中心。“一核、两轴、六组团布局”“一核”，即以车站交通枢纽为中心，结合浏阳河滨江发展带，规划服务于长沙乃至长株潭的商务中心与文化娱乐休闲中心，共同构建规划区内的发展中心核心。“两轴”以发展中心核、片区服务中心为发展节点，结合未来长沙城市格局的变化，与未来长沙城市发展轴向保持一致，构筑规划区东西向发展主轴，同时也将形成新城的景观主轴，展示长沙东大门的城市形象。以浏阳河水

8、域为纽带，结合功能布局及