盐城金座广场项目定位报告.ppt

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1、盐城金座广场项目定位报告2013、11目录壹项目SWOT分析贰项目定位诊断叁市场分析肆参考项目定位分析伍金座广场定位分析项目定位诊断1、整体定位模糊（1）HOPSCA概念不确切什么是HOPSCA？即HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能。项目整体项目定位诊断HOPSCAHOPSCA概念市场使用多，概念难以凸显。项目HOPSCA概念未能与周边产品区别开，差异化形象化不明确。HOPSCA商圈未能显现，HOPSCA定位应在城市中心商圈，城东商圈现阶段不能定位

2、为城市核心商圈。项目自身HOPSCA概念无法延续发展。项目整体项目定位诊断项目整体（2）差异化形象和特征自身LOFT公寓形象宣传无特点，未未与周边同类产品区别开意向客群无法认知本项目，特征未确立项目定位诊断项目整体2、公寓功能定位不明确酒店式公寓？居住型公寓？投资型公寓？办公型公寓？公寓功能模糊，目标客户群难以精准定位。项目定位诊断项目整体3、商业业态主题定位不清晰未对商业业态明确定位，导致投资客无法认知项目商业模式，难以形成销售氛围。项目定位诊断项目整体结论：产品未有明确定位，导致目标客群不明

3、确。定位明，则推广明；推广明，则销售利！市场分析宏观市场分析城市概况盐城市位于江苏省苏北沿海中部，全市总面积14565平方公里，是江苏省辖市中面积最大的城市；GDP突破千亿，人口达到820.4万，是继徐州市后经济实力居苏北第二位的城市。地处沿海、沿江、亚欧大陆经济带上，沿海线582公里，是加快全省城市化进程的重要战略，也是推进苏北城市化进程的重要战略，更是国家沿海大开发战略的重要举措，其区域战略地位十分显耀。市场分析宏观市场分析城市发展规划盐城市总体规划(2003-2020)总体来看城市发展的主

4、体方针：以老城为中心，重点向南，逐步向东，适度向西，控制向北。市场分析宏观市场分析2004年-2020盐城新规划从功能划分城中商服居住城南居住行政文教城西以汽车为产业核心市场城西南工业核心市场城北工业铁路物流仓储居住商服教育物流工业仓储六大功能河东居住工业基本平衡区域功能定位从上图看，项目处在的城中偏城北规划以工业铁路、物流仓储为主要功能。（1）2012年—2013年土地供应情况市场分析房地产市场分析城北开发区土地供有量少，土地资源优势大。市场分析商品住宅（2）2013上半年成交走势结论：201

5、3上半年盐城市商品住宅成交总套数17477套，创近三年来新高，成交量最高月份为1月，成交套数达3197套。市场分析（2）2013上半年商品住宅区域成交走势结论：片区成交方面，城南片区2013年上半年成交6998套，位居各区域之首；河东片区成交3017套，排行第二；城中片区成交1514套，排名第三。市场分析商品住宅市场分析市场价格结论：除2008年受整体宏观楼市环境影响，销售均价有明显降低外，自2006年-2012年的7年间，盐城房产市场价格持续并稳定上扬。2009年起出现明显涨幅，2010年开始

6、由于国家楼市限价政策令房价得到较有效的抑制。房地产市场分析城南新区多项目销售状况较好，但盐城本地客户学区优先倾向使得学区资源较少的城东板块认可度低。盐城市场项目多集中在城南新区，城东板块属于新近开发，市场接受度小盐城商业项目业态多为零售性质，周边地区商品批发多集中在区域内自发形成的零散批发市场。专业性质批发市场目前为空白状态。城东高新开发区公寓，办公楼价格集中在4800~7000之间。市场分析市场分析房地产发展趋势盐城最强大的消费主体仍是靠中低端消费人群的支撑；商业地产竞争激烈，缺乏有效引导和规

7、划；在这样的发展背景下，商业地产如何能够与城市经济、文化发展同步协调，将是对政府、发展商、商业运营主体等各个角色的考验。商业地产分析市场分析区域层高情况物业形态公寓（办公）均价（元/㎡）公寓（办公）最高价（元/㎡）城南新区部分有挑高住宅，商业，写字楼680012000城东高新区无挑高住宅，商业，写字楼50005700LOFT公寓商业地产分析LOFT公寓市场分析LOFT公寓购买客群：盐城本地投资客，刚需房客群；本地投资创业青年，起亚集团中高层员工购置。市场分析LOFT公寓分析四种青睐LOFT公寓的

8、原因低总价受置业者青睐创意空间受年轻人青睐低成本受创业者青睐高回报受投资者青睐商业地产分析市场分析区域物业形态商业均价（元/㎡）商业最高价（元/㎡）城南新商圈商业综合体3250040000河东商圈商业综合体2100023000商业物业商业地产分析商业物业市场分析商业物业购买客群：盐城本地及周边投资客群，企事业单位。市场分析商业物业分析从现有市场角度来看，盐城的商业地产发展主要依赖以下支撑：商业地产可预见的经济回报，引导百姓资金投资流向；公众对于餐饮、服装、娱乐等的消费热情带来的商业机会；城市规划