孔雀・第一园项目定位报告(1).ppt

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1、项目定位报告孔雀·第一园世联对项目成功的理解不是从项目本身，是从企业发展的角度！进入北京地产视野！可持续、可生长！不是个别，是整体成功！核心：土地增值、持续盈利Part1项目目标解析Part2本体概况Part3城市发展趋势下的机会分析Part4基于本体解析的价值梳理Part5项目价值判断Part6客户分析Part7项目定位Part7规划方案及物业发展建议Part8推售方案及项目经济测算报告思路123以系列产品品质提升为基础，项目实现快速现金流运转，获得合理利润，支撑滚动开发。产品打造在延续“孔雀系列”的核心竞争力基础上，结

2、合项目特质进行升级，使本项目具备独特的市场竞争力。“孔雀系列”产品的打造，支撑企业品牌塑造；进一步提升“孔雀”乃至企业品牌的综合影响力，提升品牌价值。项目目标解析Part1项目目标解析Part2本体概况Part3城市发展趋势下的机会分析Part4基于本体解析的价值梳理Part5项目价值判断Part6客户分析Part7项目定位Part7规划方案及物业发展建议Part8推售方案及项目经济测算报告思路占地面积500亩容积率≥1.0建筑面积约20万平米限高无特殊要求政策限制90㎡以下小户型占整体规模的70%项目位于香河安平经济技术

3、开发区；项目为较低容积率、中大规模的住宅项目；项目地块方正，内部土地平整；北侧为待治理的污染渠和遥遥相望的第一城，西侧为现状村落，东侧为农田和水泥厂。北：待治理的污染渠西：现状村落东：污染严重的水泥厂南：成片农田地块内看第一城本体概况本项目北京东、京津冀发展带上，较低容积率、中大规模住宅项目Part1项目目标解析Part2本体概况Part3城市发展趋势下的机会分析Part4基于本体解析的价值梳理Part5项目价值判断Part6客户分析Part7项目定位Part7规划方案及物业发展建议Part8推售方案及项目经济测算报告思路

4、趋势：北京城市发展正处于郊区化阶段北京所处阶段按照国际标准，城市人口比重达70％以上，第三产业占50％以上，第二产业稳定在30％左右为城市化进入高速增长期；当前，北京的城市化水平达到83.62％，远远高于全国平均水平；在进入城市高速增长的同时，也吸引了大量人口的流入；2006年，北京人均GDP达到6063美元，按照城市发展理论，北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。城市发展趋势之：北京城市发展所处阶段2020年，14亿，城市化率67％，城镇人口9.4亿。2003年底，城镇人口5.2亿。做个减法：9.4-5.2=？202

5、0年以前，增加约4.2亿城镇人口。严控18亿亩耕地（生命线）2007.6.1，北京汽车保有量突破300万辆。城市化水平达到70%表现：——诱人的房价差——快速捷运系统——汽车时代到来三大趋势：城市化、郊区化、汽车时代到来几个数据——城市居住房地产价值达到顶峰，城市人口逐渐向城郊转移，郊区化就将成为城市发展主流。——北京的白领们在买六环外的房子；——上海人看好外环外的房地产市场；——深圳人则把惠州当成了地产乐土；……人口郊区化的三个前提城市化→郊区化1243城市边缘形成多个新城经济结构发生变化城市病的产生，知富阶层趋向郊区居

6、住和度假产生大量的知富阶层城市由单中心向多中心都市演变产业由于成本的压力，开始外迁城市大力发展通往城市郊区的快捷交通在城市郊区依据不同的资源和区位形成多个副中心：机场、科学城、港口、产业基地等城市第三产业（金融、保险、会计、法律等）的发展和聚集产生了大量的知富阶层受过良好教育、综合素质高、有生活品位城市集中的部门并非直接生产经营有形产品、而是涉及无形产品——信息二次产业转向郊区零售、度假以及由休闲和居住相关的三次服务成为郊区的经济社会特征城市环境、交通、治安等恶化、开始使人逃离城市知富阶层依附于城市、又厌烦城市，因此郊区度

7、假和休闲成为选择大都市从城市化到郊区化阶段演变过程中的关键特征北京城市发展所处阶段关键特征交通驱动景观驱动配套驱动公共交通驱动私家车驱动北京上上城北京城市花园北京格拉斯小镇（别墅类产品）深圳桃源居（教育驱动）本地驱动产业人口驱动基于客户驱动的郊区化发展模式——2个趋势下的4个驱动模式人们将大量流入人口稀疏的郊区，这种郊区居住生活带有很大的自主性和自愿性，我们称之为主动郊区化。具有得天独厚的自然环境优势的滨水区域、注重自然生态资源和人文资源的城市是此次人口大迁移的首选。主动郊区化的特征—主动郊区化—被动郊区化北京城市发展角度

8、下的主动郊区化发展中国家的城市移民模型中心商业区城市边缘（郊区木屋）混合区贫民窟农业地区农民农民（高、中收入）（低收入）中心城区土地稀缺、地价攀升、人口密度、不断增加、交通拥堵、环境破坏严重……城市化导致的弊端：主动逃离中心城区，依托快速交通线，寻求更舒适、自然环境较好的城市边区……被迫离开中心区，依托