周浦万达广场策略提报课件.ppt

《周浦万达广场策略提报课件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、周浦大连万达广场营销策略执行提报2008年6月20日前言我们的核心观点以客户为导向的蓝海营销战略汇报目录项目价值理解营销策略总纲目标客户分析分阶段推广计划目标价格策略平面风格表现NO.1《卖什么》项目价值理解一、卖什么1、项目开发理念本项目总建筑面积为31.6万㎡，引用“万达城市综合体”开发定位模式。作为万达商业地产的第三代产品，万达HPSOCA包含购物、餐饮、休闲、酒店、百货、影城、公寓、办公等多重功能，全方位满足消费者的各类需求。目前已成为万达商业地产开发的主流定位方向。如北京万达广场、宁波万达广场、上海（五角场）万达广场、成都万达广场等都

2、已采取该类定位方向。本项目商业部分是周浦乃至南汇最大的商业中心。目前已引进的主力店包括万千百货、国美电器、乐购超市、万达国际影院、大歌星KTV、神采飞扬电玩城、一兆韦德健身中心等国内外知名商业品牌，有机涵盖了零售、购物、娱乐、休闲、餐饮等多重商业功能一、卖什么在全国运作了多个大型商业项目的“万达”品牌，已具备了强大的市场知名度和号召力，并成为地段升级、物业增值的信心保障“万达”价值引擎一、卖什么2、项目基础数据产品类型一期二期商业广场9.5万㎡酒吧街1.42万㎡酒店式公寓7.25万㎡SOHO公寓--6.11万㎡本项目地处周浦镇中心，西临沪南公路

3、，东至周康路，南接年家浜路，北连已建小区，是一个集购物、休闲、娱乐、办公、居住等功能为一体的大型商业公建综合体项目。项目地上总建筑面积约25.1万㎡，其中小户型公寓式办公总开发体量为14.2万㎡，合计1300套。一期预售时间为2008年10月底，全部项目完工、入住时间约为2009年底一、卖什么3、可售产品信息一期小户型公寓，总户数约1300套，主力户型为39--55㎡的一室户及一室一厅房型，采取精装修交房形式。二期SOHO公寓尚处于定位设计阶段酒吧街商铺为两层建筑结构与【中新·上海青年城】、【梅陇镇新都会】等项目相类似，在市郊的大型城市综合体内

4、，采取中小面积的办公、公寓产品设计将是相对合理的定位选择。其中小户型的精装公寓、办公产品的市场接受度较高一、卖什么自2001年【青年汇】项目起，各类精装修小户型产品在上海市场层出不穷，已成为获得投资、自用市场广泛接受的产品类型“精装小户”市场焦点一、卖什么4、核心价值梳理卖“品牌”“万达”是商业价值的代名词，是成就未来地段价值的信心保障。无论自用、投资，都是以信任“万达”品牌为根本卖“产品”小面积、低总价、精装修与未来大商业核心地段的强烈反差，构成了本项目产品的性价比优势，尤其适合青年阶层的进驻卖“生活、工作方式”HPSOCA城市综合体的功能设

5、计，将办公、居住、消费等功能一举综合，将是各市郊中心全新且有高度价值的商住办模式一、卖什么5、我们的观点…这是“万达”在上海第一次对外销售的项目也是上海人第一次投资、消费“万达”的机会精擅于塑造城市地标的大商业品牌将重塑上海人对周浦的理解并以青年人与投资者为目标创造全新的生活模式和投资价值准则NO.2《卖给谁》目标客户分析二、卖给谁1、客户类别划分上海青年城以自用需求为主依托“万达”大商业价值引擎的推动，本项目投资（含自用兼投资）的需求比例预计将在50%以上二、卖给谁2、自用客户特征人民广场浦东机场世博园区张江高科周浦镇本案陆家嘴康桥工业园本项

6、目的自用客户将主要集中于浦东区域轨道交通11号线的规划将大大增加地段对浦东主要CBD区域的辐射能力周浦本区域对小户型产品的有效需求不足，因此如何打破地段桎梏、拉动外区消费将是项目营销成功的关键二、卖给谁2、自用客户特征根据【中新·上海青年城】的成交客户分析目标自用客户年龄段集中于28-35岁之间二、卖给谁2、自用客户特征职业特征：金融、脑力工作者为主，月收高但首付积蓄不足二、卖给谁2、客户特征描述他们是怎么样的一群人……年轻一代有自己的共性思维特征，并由此延伸出独特的价值取向及消费信仰他们的愿望逃离约束，希望拥有自己的一片天地他们的消费习惯注重

7、“感觉”，往往会有非理性消费举动他们的现实月收入不菲，但不注重节约，多是“月光族”成员他们的价值准则习惯都市生活，对繁华和便利的依赖性强购房的意义是进入一座城市的绿卡，是成功站立于这个城市的标志对空间的要求不需要太大，但必须是个能够好好休息、好好生活的地方对社区的要求重视交流，希望有呼朋唤友、沟通交流的机会二、卖给谁40—45万/年的“新上海人”人口导入……陆家嘴、张江、金桥、康桥等大型成熟CBD、经济园区……房价过速上涨将新生购房力量步步逼向环外……大商业的注入，带动大量刚性居住需求的生成……——可为本项目提供充沛的自用消费需求二、卖给谁3、

8、投资客户特征在大交通尚未缓解的情况下，投资客的成交速率将明显快于自用客群体长期型、稳健型投资客户将是本项目的重要客户群体长线投资经历了房产市场的几轮波