经管营销房地产基础知识课件.ppt

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1、内容土地开发房产开发建筑风水房地产开发模式房地产开发常见问题房地产开发策略房产开发第二讲开发程序有关规划的知识有关设计的知识有关配套的知识开发程序从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即：可行性研究及项目决策阶段建设前期准备阶段建设阶段销售阶段交付使用阶段可行性研究及项目决策阶段投资机会研究初步可行性研究，亦称“预可行性研究”详细可行性研究，即通常所说的可行性研究项目的评估和决策可行性研究步骤：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。开发程序获取土地使用权征地拆迁

2、规划设计建设项目报建，项目招标投标申办《施工许可证》建设前期准备阶段开发程序建设阶段指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；2、施工场地平整，达到施工条件；3、施工通道疏通，满足施工运输条件；4、施工图纸及施工资料准备；5、施工材料和施工设备的准备；6、临时用地或临时占道手续办理；7、施工许可批文及办理开工手续；8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；9、组织图纸会审、设计交底；10、编制工程进度计划；11、设计、施工、监理单位的协调。开发程序

3、销售阶段申办《销售许可证》商品房销售按揭办理第一阶段：基础市场调研第二阶段：物业卖点与利益点转换分析第三阶段：推广主题的制定第四阶段：各销售期的广告具体创意开发程序申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》申办建设工程规划验收进行权属登记，取得《商品房权属证明书》物业移交交付使用阶段开发程序有关规划的知识房地产项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计方案设计可以称之为宏观设计，将决定房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、项目的价格潜力、室内空间的合理动线布局等初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深

4、化、细化有关规划的知识《工程规划许可证》用地面积建筑用地面积规划性质及配比总建筑面积容积率建筑密度绿化率建筑高度总人数停车数户型配比要求配套设施城市景观要求生态节能要求其它要求有关规划的知识容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%容积率与规划布局社区规模和容积率不同的项目可以获得相似的舒适度，而在相同

5、的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，又能够突破容积率的局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得意想不到的舒适度。同样容积率的项目，产品类型的差异却可以非常大。一般容积率为大于4的项目应该是塔楼林立，空间局促。但高容积率的规划布局形式很适合城市中心地段的项目。它不仅以差异化的产品形式和生活享受引起购房者的青睐，而且还可以用高容积率保证发展商的利润回报。有关规划的知识容积率与产品类型对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。在实际操作过程中，这样

6、的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广。容积率不直接代表社区产品类型与舒适度，因此也就与项目的价格档次没有一个非常严密的比例关系。在同一块土地上，容积率确定不能改变的条件下，发展商通过设计、建筑策划，市场研究等工作，有很大的空间打造自己的产品，提高产品的舒适度，使其适应市场，并使土地价值最大化。发展商的开发水平、顾问公司的策划能力和对市场的把握能力、设计单位的创造力，也就是在这样的一个对容积率的深度解析的过程中得到真正的体现。有关规划的知识有关规划的知识容积率物业类型品质环境提高品质方式丰富产品方式0.3独栋别墅高档舒适

7、0.3--0.5独栋别墅中档一般增加部分双拼或联排0.5--0.8双拼或联排中档一般组合3-4层，局部5层的洋房0.8--1.2多层洋房高档舒适可增加双拼或联排1.2--1.5多层洋房中档一般多层与小高层的组合别墅加高层1.5--2.0多层加小高层高档舒适纯板楼别墅加高层2.0--2.5小高层高档舒适纯板楼洋房加高层2.5--3.0小高层中档一般小高层+二类高层可增加高层3.0--6.0高层中档一般板楼+塔楼6.0以上超高层中档一般板塔/独栋塔楼/居住型公