企业价值评估中的不动产评估课件.ppt

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1、概述企业价值评估中不动产评估的基本方法企业价值评估中不动产评估方法的应用第八章企业价值评估中的不动产评估1概述企业价值评估中的不动产评估的特点国资产评估协会关于资产评估的具体准则中，有一个是《资产评估准则——不动产》，它把不动产评估分为单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估具体来看有以下特征：不动产是企业资产的一部分；企业价值评估中的不动产评估是与企业其他资产处于共同使用状态下的不动产的价值评估。2企业价值的分解与企业价值类型企业价值的分解企业是整体资产，是众多资产的组合体，其中包括机器设备

2、、不动产、资源资产、金融资产、无形资产等，如果无形资产(包括可确指无形资产和商誉)企业整体资产的内部结构（见下图）各个单项资产之间的连线代表资产管理，资产管理方式的优劣从企业的商誉中体现出来。3企业整体资产的内部结构4企业价值类型若企业资产的组合与管理方式是最佳方式，得到的企业价值应该是市场价值；若各单项资产按照企业现有的经营方式进行管理，那么算出的是企业的在用续用价值；若企业连年亏算，企业就不该按照现有的方式经营管理下去，而需要资产重组，并假设重组成功，那么算出的是企业的转用续用价值；如果企业连

3、年亏损，资产重组也不成功，最终遭到破产清算，那么企业的商誉为负数，因为各个可确指单项资产也会由于快速变现使得其价值大打折扣，算出的是企业的清算价值5企业价值评估中的不动产价值类型及其与企业经营方式的关系市场价值是不动产从最佳使用方式中实现的，企业当前的经营方式可能是不动产的最佳使用方式，也可能不是，无论是与否，它都不影响不动产的市场价值；在用续用价值受当前企业经营方式的影响，其价值会低于或等于市场价值；转用续用价值受转用后的资产使用方式的影响，其价值也会低于或等于市场价值；清算价值与企业当前的经营

4、方式可以有关，也可以无关6企业价值评估中的不动产评估的目的以不动产的公允价值计量为目的的评估2006年财政部在《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规定，企业的投资性房地产价值可以用历史成本来计量，也可以用公允价值来计量。公允价值在会计计量中的使用现状以企业转让、兼并、收购等企业交易行为目的的评估成本加和法是我国企业价值评估中的常用方法成本加和法中涉及企业价值评估下的不动产评估7企业价值评估中的不动产评估的对象存货类不动产一般常见于房地产开发企业，其存货也一般为房地产。投资性房地产是指为赚取租金

5、或资本增值，或两者兼有而有之的房地产固定资产类不动产是以固定资产方式核算的不动产，或称自用不动产，其中最常见的是自用房地产。自用在建不动产是以在建工程方式核算的不动产，可分为产品性质的在建工程和生产资料性质的在建工程自用土地使用权是以无形资产方式核算的不动产8企业价值评估中的不动产评估的价值影响因素企业资产组合方式企业可以对其单项资产采用不同的使用方式，形成不同单项资产的组合在不同的资产使用方式下，资产的工作负荷也是不同的，因此资产的组合方式最终也影响了资产的在用续用价值企业持有不动产的目的常见持

6、有目的：出售、投资和自用9企业价值评估中不动产评估的基本方法不动产的市场价值在某些特定的情况下，企业价值评估中不动产评估的要求得到资产的市场价值，如投资性不动产不动产的市场价值评估用课程前面讲到的适当方法进行不动产的续用价值市场法参照不动产市价的市场法：调整系数中应考虑由于资产在企业中的使用方式的差别而产生的调整10参照企业价值的市场法：其中：收益法基于不动产年收益的收益法基于企业年收益的收益法成本法在贬值的计算时，应考虑因为续用而产生的功能性贬值11不动产的清算价值清算价值中需要考虑折扣率，它是

7、不动产在清算时面临的市场条件在评估中的反映，折扣率越大说明资产面临快速变现的压力越大。不动产存在活跃的公开市场，可以改变用途时，可以根据不动产的市场价值确定：不动产价值＝市场价值×折扣率不动产不存在活跃的公开市场，无法改变用途时，可以根据不动产的续用价值确定：不动产价值＝续用价值×折扣率12企业价值评估中不动产评估方法的应用存货类不动产评估产成品的评估可供销售的产成品正常销售期内的正常销售期外的用于拆迁安置的出租房或廉租房这类不动产的租金较抵、租期较长，而且一般不在市场上自由转让。从价值类型上看，

8、该类不动产的评估结果属于在用续用价值收益法和成本法进行评估是最合适的13在产品的评估在产品是指是尚未完工或已完工但未办理结算的各种土地、房屋等开发产品。已开工未完工的不动产如果不动产的开发的形象进度小于50%，适合采用成本法进行评估：评估值=土地使用权价值+开发中客观发生的费用如果开发工程的形象进度大于等于50%，且办理了预售许可证，能正常销售的在产品，可采用假设开发法进行评估：评估值＝产成品的价值×开发工程形象进度14已停工的不动产暂时停工的未完工不动产，可采用与已开工未完工的不