企业价值评估中的不动产评估存在的问题

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1、RRealPropertyValuation不动产评估企业价值评估中的不动产评估存在的问题■应尚军前言：中国资产评估协会在《资产评估准则——不动产》中提出了企业价值评估中的不动产评估[1]，并把不动产评估分为单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。无论企业价值评估中的不动产评估，还是关于上述不动产评估的分类，在国内外还是首次提出。企业价值评估中的不动产评估这一概念的提出，应该考虑以下两个方面的因素：一是不动产是企业资产的一部分，这是企业价值评估中的不动产评估与单独的不动产评估的根本区别；二是不动产评估是企业价值评估的一

2、部分，这反映了不动产的价值影响因素要考虑企业对不动产的各种约束，而且，不动产评估只是企业价值评估这个项目的子项目。企业价值评估中的不动产评估作为一个新的概念，无论在法律法规方面，还是在理论认识上，或是在实践操作中都存在各种问题。本文阐述了企业价值评估中的不动产评估存在的问题，这些问题可能早已存在，零零散散地分布在评估行业及其他行业中，但是这些问题都与企业价值评估中的不动产评估有关。一、土地使用权的转让存在法律法规方面的般情况下，先是对持有的土地使用权按规定的用途和限制期限进行开发，然后再进行转让，如果是这样，那就不《企业会计

3、准则第3号——投资性房地产》规定：能简单地称为“持有并准备增值后转让的土地使用投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备权”，而应该改称为“持有并经过开发后转让的土地使增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。其中，持用权”。只有在准则中说得更清楚，才能在实务中更好有土地使用权并准备增值后转让，存在法律法规方面地避免违反规定的土地使用权转让的事情发生。的限制。根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开二、对评估值的价值属性认识不清发经营管理条例》的规定，以出让方式取得土地使用在土地使用权评估过程中，可以根据评估目的灵权进行房

4、地产开发的，必须按照土地使用权出让合同活应用三种基本评估方法对土地使用权进行评估，无约定的土地用途和动工开发期限开发土地。而且对于论根据何种评估目的，评估值都应该是基于交易假设闲置一年的土地，征收20%土地闲置费，满两年未开的公允价值[2]。然而某些概念看起来仍然令人混淆。比发的土地，可由政府无偿收回。当转让土地使用权时，如在土地使用权的抵押价值评估中，有评估师认为评必须是支付了全部的土地使用权出让金，获得了土地估值应该等于公允价值乘以一定的折扣率。以这种思使用权证书，并且按照合同的约定进行了投资开发，其路得到的评估值可能是

5、正确的，然而，上述思路否认中，属于房屋建筑类的开发需要完成开发的25%以上。了“抵押价值是公允价值”这一命题。根据评估理论[2]对于土地使用权出让合同规定了按土地用途和动工开的阐述：无论是市场价值还是非市场价值，只要是评发期限开发土地的，是没有办法将持有的土地使用权估产生的合理价值，都是公允价值。公允价值是一个转让出去的，因为未经开发的土地使用权不能转让。一宏观的概念，换句话说，抵押价值也属于公允价值。所40RealPropertyValuationR不动产评估以实践中的做法尽管其评估值正确，可是对评估值的论土地使用权过去如

6、何取得，都按评估基准点重新设理解是错误的。正确的理解是：只要评估主体按照国置该资产的代价来考虑取得成本、开发成本、资本成家法律法规和评估准则，遵守评估原则，依照相关程本等内容。序选择科学方法，得出的评估值都是公允价值。五、很难独立评估投资性房地产中部分资产三、对是否满足交易假设存在困惑的市场价值资产评估都是以交易假设为基础的，作为土地使根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条用权的抵押价值评估，如果也满足交易假设，则以抵例》第二十八条：“土地使用权出租是指土地使用者作押为评估目的的土地使用权的评估值似乎应该等于以为出租人将土

7、地使用权随同地上建筑物和其他附着物转让为评估目的的评估值，而事实上，两者并不相等，租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行抵押价值要明显小于转让价值。那么问题出在哪里为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资呢？就出在：抵押资产的交易假设考虑的可能交易是开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”因此，受发生在未来时点。因为未来资产价值变化的风险性，让的土地使用权是要经过一定的投资开发之后才可以贷款机构不得不压低资产的转让价值。抵押价值低于出租的，一般在出租之前，就可能已经在土地上建造转让价值，通过三种基本评估方法有三

8、种操作路径：了可供出租的有特定功能的建筑物或构筑物。因为是1.市场途径：直接用转让价值乘以一定的折扣土地使用权和建筑物或构筑物一起出租，租金的谈判率。和收取一般也是考虑了两者之和，而不会分别给出土2.收益途径：用更高的折现率来计算抵押价值。地使用权和建筑物的价格，所以在投资性房地产的评3.