企业价值评估中的不动产评估

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1、第七章企业价值评估中的不动产评估本章学习目的1.了解企业价值评估中的不动产评估中存在的问题。2.理解企业价值评估中的不动产评估的方法。3.熟悉企业价值评估中的不动产评估的概念、对象和价值影响因素。第一节概述中国资产评估协会在《资产评估准则——不动产》中提出了企业价值评估中的不动产评估，这种提法在国内外还是首次。我们这样理解《资产评估准则——不动产》中关于不动产评估的分类：单独的不动产评估，是指处于独立使用状态下的不动产价值评估；企业价值评估中的不动产评估是与企业其他资产处于共同使用状态下的不动产的价值评估。不过，这是一种狭义上的评估分类，从广义上看，不动产与其他资产共同使用的状态不

2、仅发生在企业中，而且还发生在包括事业单位的整体资产中。我们认为，该分类的提出对资产评估理论与实务的发展具有重要意义。其理论意义在于引导新一轮不动产价值评估的研究，比如，作为企业资产一部分的不动产，在面临与单独的不动产评估不同的外部环境下，企业价值评估中的不动产评估对象有哪些新的内容？它的价值影响因素有哪些新的变化？这些方面的认识和理解还很不清晰，需要理论界的进一步讨论。其实践意义在于为越来越多地出现在企业价值评估中的不动产评估提供理论依据。在讨论这些问题之前，先给定关于企业价值评估中的不动产评估的基本假设，以便使讨论建立在一个概念明确的基础上。（一）不动产是企业资产的一部分；（二）

3、不动产评估是企业价值评估的一部分；假设（一）反映了企业价值评估中的不动产评估与单独的不动产评估的根本区别，作为企业资产的一部分，不动产是与其他企业资产共同发挥作用的，不动产与其他资产之间存在协同，而单独的不动产评估考虑的只是不动产独立地发挥作用；假设（二）反映了不动产的价值影响因素要考虑企业对不动产的各种约束，而且，不动产评估只是企业价值评估这个项目的子项目。一、企业价值评估中的不动产评估的对象企业中的不动产通常在存货、投资性房地产、固定资产、在建工程以及无形资产中核算，其中，在无形资产中核算的不动产一般是土地使用权。按照此核算方式，企业中的不动产也相应地分为五类：存货类不动产、投

4、资性房地产、固定资产类不动产、在建不动产和土地使用权。在这五类不动产中，投资性房地产具有独立的获利能力，其他的都不具有。存货类不动产一般常见于房地产开发企业，其存货也一般为房地产。企业中存货类房地产的增减变化与房地产的市场周期有关。如果房地产市场处于销售旺季，房地产开发企业不会有太多的存货，但是房地产价格一直处于涨价预期中，房地产开发企业的存货会因为囤房囤地的行为而大幅度增加；如果房地产市场处于销售淡季，房地开发产企业中一般会有较多的存货，但是房地产价值处于较长的降价预期中，存货会因为降价促销而大幅度减少。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而有之的房地产。“投资性房

5、地产一般包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。固定资产类不动产是以固定资产方式核算的不动产，或称自用不动产，其中最常见的是自用的建筑物或构筑物。自用不动产是指企业为生产产品、提供劳务或者经营管理而持有的不动产。在建不动产是以在建工程方式核算的不动产，可以分为产品性质的在建工程和生产资料性质的在建工程，前者一般出现在房地产开发企业中，相当于企业的在产品，其评估方法与存货类不动产的评估方法相同；后者则在一切企业中都可能出现。土地使用权是以无形资产方式核算的不动产。二、企业价值评估中的不动产评估的价值影响因素企业中的不动产也属于不动产众多权属关系中的

6、一种，因此不动产的一般价值影响因素也会成为企业中不动产的价值影响因素。从评估假设来看，还有市场价值、转用续用价值、清算价值，这三类价值都与不动产是否属于企业资产的一部分无关。因此这里主要讨论企业价值评估中不动产的在用续用价值的影响因素。企业中不动产的价值影响因素包括以下内容。（一）企业资产管理方式企业是整体资产的整合，是众多资产的组合体，其中包括机器设备、不动产、资源资产、金融资产、无形资产等。如果无形资产中包括商誉，那么企业整体资产价值应该精确等于各个单项资产价值之和，即：（式7－1）其中：——机器设备价值；——不动产价值；——资源资产价值；——金融资产价值；——可确指无形资产价

7、值；——商誉价值。不过作为企业整体资产组成部分的单项资产的价值，评估界可能存在理解误区，即认为各个单项资产作为企业整体资产的一部分发挥作用的时候，由于总体价值大于或小于其组成部分的价值之和，于是认为单项资产的价值实现了增值或减值。其实这种观点不一定能成立，因为各个单项资产协同发挥作用的时候，如果各个单项资产的资产使用方式并没有变化，而是各单项资产之间的组合方式发生的变化，那么企业价值的增减就完全体现在商誉中，而与单项资产的价值增减无关。商誉是一种不能独立存在的无形资产