2018年标杆房地项目计划运营管理及龙湖经验分享74P课件.ppt

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1、标杆房地产项目计划运营管理及龙湖经验分享主讲：董老师目录2建立运营体系目的3集团运营体系——投资论证、设定项目基准收益目标实现预定收益指标4龙湖运营体系5运营组织架构——矩阵式组织6矩阵式组织7一、项目基本开发流程投资决策土地购买项目设计项目建设项目销售项目交房8二、项目开发关键控制点明确项目投资决策确定土地权属确定土地资金支付计划签定国土合同取得设计条件办理国土证拆迁及交地建立项目团队完成前期调研完成项目启动会投资决策土地购买项目启动9概念设计方案设计初步设计二、项目开发关键控制点概念设计确定概念中标方案方案设计方案上会并取得方

2、案审查意见书初步设计初设上会并取得初设审查意见书办理《建设工程规划许可证》下达项目目标成本10施工图设计施工准备二、项目开发关键控制点施工图设计施工图审查景观概念方案设计景观扩初设计景观施工图设计取得建设用地规划许可证取得建设工程规划许可证考察并确定施工单位及监理单位完成招投标手续办理施工许可证完成项目管理大纲完成三通一平景观设计11项目建设项目销售二、项目开发关键控制点基础工程主体结构施工到可售状态主体结构封顶砌体抹灰内装/外装/设备安装工程精装修工程室外管网/道路工程景观绿化施工导示系统施工项目销售策略方案（方案版/初设版/预

3、热版/开盘版/强销版/持续版/尾盘版）推广开盘销售售楼处样板房建设选址、定位建筑设计精装修设计景观设计土建施工环境施工精装修施工装饰12二、项目开发关键控制点竣工验收备案物业移交向业主交房项目总结竣工移交业主入住商场开业项目结束13价值工程14项目负责人在各因素间寻求平衡，获取项目价值最大化销售工期其他资金项目价值最大化项目负责人使命成本挤压挤压挤压挤压获取15研发经理——在成本和效果之间做平衡的人。成本效果16成本经理——对总成本进行控制，同时在各个成本分项上做成加减的人。分项成本分项成本17营销经理——在销售价格和销售速度之间

4、寻求最佳平衡的人。销售价格销售速度18工程经理——在工期和质量之间寻求平衡的人。工期质量19一、项目计划管理20如何做好计划管理21计划管理体系22二、项目成本管理23如何做好成本管理24成本管理体系25成本管理对象及责任人界定26成本管理系统27成本管理原理目标成本vs动态成本xx费项110xx费项100合约规划110合约规划220合约规划310合同110合同220合同330系统自动累加目标成本为设定值或依据项目收益反推或依据更细的费项累加测算或依据历史／行业数据预估在项目开发的关键环节设定目标成本，过程中系统实时自动统计动态成

5、本；通过对目标成本与动态成本的比较，检查、发现和解决问题，从而达到管控项目成本的目的。举例：28三、项目阶段成果管理29项目阶段成果管理30项目阶段成果审批流程31四、项目投资收益跟踪32如何进行收益跟踪五、项目会议管理34会议管理体系35半年年度总结会PMO月度运营会项目周例会与经济分析会合并拿地前取得土地后15日内项目阶段成果审查根据需要6月15日或12月15日每月前3个工作日每周五4567PMO预案决策会PMO项目启动会阶段成果审查会PMO关键决策会123公司运营会议体系36办公周例会季度综合指标回顾会跨部门研讨会高层座谈会

6、半年年度总结会年度总结会每周一每季结束后15日内根据需要每季或不定期半年年度142356公司非运营会议体系37会议管理要素38如何开会？成果送达会议时间主持人参会人员会议成果成果整理成果审批会议目的议题准备议题审批召集人会议内容列席人员39如何开好会？1、一个会议成功的关键在于：会议的准备、主持人的控制以及成果的处理；2、没有初稿、方案、预案的议题尽量不要放在例会的议程之内，只宜放在专题会中的“头脑风暴会”之中；3、若某种会议较多的时间总在通报某一类信息，则宜将这类信息以电子版本的形式由专人整理定期向相关人员传送；4、在会上传送或

7、者展示的信息如果越多，尽量采用PPT的形式；如果传递的信息很专业，则尽量辅以图纸、图表、图片等资料；如果传递的信息很复杂，且又需要帮助别人建立场景意境感，则请尽量辅以照片、音像、模型、实物等；5、公司会对某一类会议议题的上会资料给出定义、提出要求；406、主持人与召集人应谨慎界定参会人员、列席人员范围，尽量避免扩大会议；会议可以连续开，但并非全体人员都必须从头至尾参加，会议通知时召集人应给出预告；7、主持人对突发的占用太多时间的议题，应有权及时打断、中止；对一时难以决定的议题，应立即指定专人主持专题会议，且指定反馈时间，并由召集人

8、担任跟踪检查者；8、公司会对某一类会议的纪要定义出模板，给出明确要求；对会议要求落实的事项，除非系统中指定有跟踪检查者，否则主持人应指定跟踪检查者，或召集人自动成为约定的跟踪检查者；9、会议纪要通常要在会上宣读一次(特殊情况除外)，会后由召集人送主