2018年标杆房地产项目计划运营管理及龙湖经验分享74P

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1、标杆房地产项目计划运营管理及龙湖经验分享主讲：董老师目录一、项目运营体系的建立二、项目管理2建立运营体系目的规范、统一规范、统一标准和流程，并IT化，提高运营效率、避免不同项目间运营质量大起大落共享、规模资源共享、发挥集团规模效应公开、透明运营信息公开、透明，降低风险、支持决策复制、快速帮助新公司、新项目快速实现正常运营，支持多区域、多项目运营项目运营体系的建立项目管理3集团运营体系——投资论证、设定项目基准收益目标投资决策及收益跟踪体系投资论证及收益跟踪阶段性成果管理体系成果运营决策体系会议进度计划管理集团关键节点

2、计划公司一二级计划管理个人计划管理成本管理体系目标成本、动态成本的跟踪和控制资金预算管理预算制定、滚动资金计划控制知识管理体系知识管理体系科学决策降低投资风险项目收益控制降低项目运营风险提升项目上运营质量职责明确提高决策效率提高项目运营效率成本控制、成本敏感分析防范风险提高资金运用效率知识积累及共享实现预定收益指标项目运营体系的建立项目管理4龙湖运营体系项目运营体系的建立项目管理5运营组织架构——矩阵式组织项目运营体系的建立项目管理6优点：有效利用资源职能专业知识可供所有项目使用促进学习、交流知识沟通良好注重客户缺点

3、：双层汇报关系需要平衡权力项目运营体系的建立项目管理矩阵式组织7一、项目基本开发流程投资决策土地购买项目设计项目建设项目销售项目交房项目运营体系的建立项目管理8二、项目开发关键控制点明确项目投资决策确定土地权属确定土地资金支付计划签定国土合同取得设计条件办理国土证拆迁及交地建立项目团队完成前期调研完成项目启动会投资决策土地购买项目启动项目运营体系的建立项目管理9概念设计方案设计初步设计二、项目开发关键控制点概念设计确定概念中标方案方案设计方案上会并取得方案审查意见书初步设计初设上会并取得初设审查意见书办理《建设工程规

4、划许可证》下达项目目标成本项目运营体系的建立项目管理10施工图设计施工准备二、项目开发关键控制点施工图设计施工图审查景观概念方案设计景观扩初设计景观施工图设计取得建设用地规划许可证取得建设工程规划许可证考察并确定施工单位及监理单位完成招投标手续办理施工许可证完成项目管理大纲完成三通一平景观设计项目运营体系的建立项目管理11项目建设项目销售二、项目开发关键控制点基础工程主体结构施工到可售状态主体结构封顶砌体抹灰内装/外装/设备安装工程精装修工程室外管网/道路工程景观绿化施工导示系统施工项目销售策略方案（方案版/初设版/

5、预热版/开盘版/强销版/持续版/尾盘版）推广开盘销售售楼处样板房建设选址、定位建筑设计精装修设计景观设计土建施工环境施工精装修施工装饰项目运营体系的建立项目管理12二、项目开发关键控制点竣工验收备案物业移交向业主交房项目总结竣工移交业主入住商场开业项目结束项目运营体系的建立项目管理13价值工程价值工程的概念：价值工程：（ValueEngineering，VE）是一门新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方法。提高价值的基本途径有5种1.提高功能（售价），降低成本;2.功能（售价）不变，降低成本;3.功能（售价）

6、有所提高，成本不变;4.功能（售价）略有下降，成本大幅度降低;5.适当提高成本，大幅度提高功能（售价）；项目运营体系的建立项目管理14项目负责人在各因素间寻求平衡，获取项目价值最大化项目运营体系的建立项目管理销售工期其他资金项目价值最大化项目负责人使命成本挤压挤压挤压挤压获取15研发经理——在成本和效果之间做平衡的人。成本效果项目运营体系的建立项目管理16成本经理——对总成本进行控制，同时在各个成本分项上做成加减的人。分项成本分项成本项目运营体系的建立项目管理17营销经理——在销售价格和销售速度之间寻求最佳平衡的人。

7、销售价格销售速度项目运营体系的建立项目管理18工程经理——在工期和质量之间寻求平衡的人。工期质量项目运营体系的建立项目管理19一、项目计划管理项目运营体系的建立项目管理计划管理目的房地产是一个资源整合行业，计划是将所有资源进行有序、有效整合的主线房地产开发是项目开发，计划管理是项目管理最重要的部分实现集团高周转战略20如何做好计划管理关键目标明确、必达WBS工作分解、团队成员得到明确工作指令资源均衡使用动态反馈、调整及时项目运营体系的建立项目管理21计划管理体系定义集团关键节点提供集团项目计划指导模板建立集团计划管理

8、平台项目总监向项目团队成员发出明确工作指令全景计划一目了然快速及时反馈、调整系统自动督促、提醒项目运营体系的建立项目管理22二、项目成本管理项目运营体系的建立项目管理成本管理目的作出同样的产品，比别人花更少的钱；花同样的钱，比别人作出更好的产品，提升公司成本竞争力规避成本带来的风险23如何做好成本管理成本前控学会花钱提高目标成本及预算的严肃性加