销售模式5月祥腾商铺营销策略方案报告课件.ppt

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1、祥腾假日风情商业街营销简报LifestyleShoppingParkLSP——时尚生活享乐园项目概念定位企划广告主标语A、B两种方案摩登不夜城，时尚享乐园释义：源于项目概念定位，针对项目核心客群——青浦区域客群的心理需求和产品需求，旨在呈现灯火阑珊、缤纷璀璨的繁华商业场景。“享乐”是点睛之笔，享受一种乐活生态的情景商业氛围，享受一种乐趣横生的时尚生活消费方式，享受一种乐开心怀的缤纷美食盛宴，在现代建筑风尚的映衬下，打造成集结衣、食、住、行、吃、喝、玩、乐为一站式体验和消费的时尚生活享乐园。主推语流金商道，缤纷乐园释义：将商业投资价值

2、与繁华商业景象双重突显，600米商业长街即是时尚情景体验街区，又是流光溢彩的商业黄金大道。即是一体化时尚生活享乐园、名流商务宴请、娱乐的会客厅，也是上海新兴的投资金地标。副推语广告表现示意接待中心门头整改建议方案一方案二方案三接待中心背景板整改建议销售海报引导旗帜精神堡垒快速去化，现金为王，追求相对利润。总体策略分层销售：除部分复式商铺以外，其余全部根据楼层分开销售。优势：可以降低总价；降低投资门槛；可以拉大价格差；促进高楼层销售。销售策略多种销售形式并存：直接销售——区域范围：沿街商铺带投资回报销售——区域范围：内街及A区带租约销

3、售-----区域范围：三楼好处：可以提高销售单价，刺激市场销售策略ⅠⅡⅢⅥⅤⅣ组团分割2ⅡⅢⅥⅤ1组团分割依据商铺价值梯度展示利于价格层次划分利于销控推盘规则拟定1区1F沿街商铺为该项目价值及关注度都最高的商铺，亦为我司初步确定的首批开盘的商铺，其均价应设定为该项目的最高；2区虽未处双面沿街商道区，但于现阶段人流、车流主入口，展示效果佳，商铺价值仅次于Ⅳ区1F沿街商铺；Ⅳ区2F与Ⅴ区1F商铺处于同等价值水平。所以，可将Ⅴ区1F的商铺单价，在做了投资回报后的优惠折扣价，与Ⅳ区2F的商铺直销价持平。给予投资购买者以两种不同方式的选择；Ⅱ

4、、Ⅵ区为本项目面积较大的独立商铺，均价应保持在同一档次。在区位上，Ⅵ区临靠两河，观景效果为本案中最佳区域，但商铺总面积为本案中之最，单价的高低势必影响该区域商铺的总价。Ⅱ区其建筑形态上是本案中最为前卫的，总面积低于Ⅵ区商铺，且我司初步考虑，该区域商铺作为项目自留带投资回报的租约性商铺。由此，作为项目形象点的Ⅱ区商铺均价可以略高于Ⅵ区，以促进Ⅵ区产品销售；Ⅲ区位于B区和C区的中间，分布于通往明慧苑的主要车行、步行通道两侧。虽然对于项目主入口的昭示性差，但对于慧明苑的居民为必经之路，1F商铺价值点仍待挖掘；而整个项目中最区域劣势的商铺为

5、Ⅲ区和Ⅴ区的2F商铺，其均价应设置为该项目中的最低价。价格分层原则组团均价项目组团均价排列：（由高到低）6#，7#,8#楼一楼↓13#，15#楼↓23#，25#，26#楼↓6#，7#,8#楼二楼↓9#单向开门部分商铺，10#,11#,12#楼一楼↓16#，9#楼双向开门部分商铺↓9#，10#,11#,12#楼二楼特殊区域：17#，18#，19#，20#，21#楼，作为项目形象点，均价可以超过A区，以促进A区产品销售（实际均价应稍低于A区）。组团均价划分详表5年回报，每年8%回报率：区域范围——Ⅱ、Ⅲ、Ⅴ、Ⅵ回报方式——回报方式——A

6、计划ⅠⅡⅢⅥⅤⅣ3年回报，每年8%回报率：区域范围——Ⅱ、Ⅲ、Ⅴ、Ⅵ回报方式——回报方式——B计划ⅠⅡⅢⅥⅤⅣ选择三年回报方式理由：商铺养铺期一般为3年左右；时间太长，不利于客户转手，也就无法获得更多的利润。我司建议分批次推出，形成热销氛围。分三次推出。第一批：C区第二批：B区第三批：A区推盘策略A区C区B区低开高走，一房一价。价格策略销售贵宾卡方式。设置—分为金卡、银卡金卡银卡总共500张（金卡200；银卡300）金卡：发放时间：5.18-5.28持卡优惠额度：500元/㎡（以10000的均价，相当于优惠5%）银卡：发放时间：5.

7、29-6.8持卡优惠额度：300元/㎡（以10000的均价，相当于优惠3%）蓄客策略时间：6.6地点：售楼处售卡部门：弘策销售团体贵宾卡种类：金卡、银卡贵宾卡数量：共计500张（金卡200张、银卡300张）贵宾卡价格：20000元/张（购置金从总房价中扣除）贵宾卡的好处：持金卡购铺优惠500元/㎡；持银卡购铺优惠300元/㎡售卡方式：先售金卡，售毕后，再售银卡贵宾卡的形式：分为主券、副券贵宾卡的使用方式：持金卡者在指定时间内到售楼处签定定购合同并享受金卡优惠；持银卡者在指定时间内到售楼处签定定购合同并享受银卡优惠贵宾卡的退还规则：持

8、卡者未能选中商铺，开盘后一周内可在职业顾问指导下进行无息全额退款退卡贵宾卡的登记：购置何种贵宾卡需在职业顾问、财务、甲方代表三方处进行登记备注贵宾卡的购买原则：限定一个产权商铺仅能购置一张贵宾卡，购多个商铺可购多张贵宾卡贵宾卡发放理由