商铺营销策略及执行方案措施.doc

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1、谨呈：武汉长航三鼎置业有限公司长航·蓝晶绿洲一期商铺营销策略及执行方案豪斯（中国）地产机构2012年02月04日一、一期商铺构成31．位置及产品构成32．产品形象53．产品定位5二、一期商铺营销阶段及目标分析61．一期商铺营销阶段分析62．本阶段营销目标63.目标达成核心问题分析6三、竞争市场分析71．宏观房地产市场72．武汉商铺市场分析83．区域市场销售项目分析84．区域市场商铺租金分析115．区域市场商铺综述17四、一期商铺目标客群分析181.商铺调查问卷情况（已成交一期业主）182.区域成交商铺客户分析213.目标客群总结22五、一期商铺优劣势分析221.优势222．劣势23六、一期

2、商铺执行策略241．推售策略242．价格策略253．推广策略274．活动策略29七、费用预算30八、其他………………………….………………………………………………..301．其他说明302．甲方需支持部分303．我们需加强部分31附件1：长航•蓝晶绿洲商铺2-3月推广执行方案33一、一期商铺构成1、位置以及产品构成（1）产品总量及分布长航·蓝晶绿洲一期商铺包括2#、3#、4#、5#、6#楼住宅底商和一栋独立商业楼，总建筑面积为4571.60㎡，总数为70间商铺（依据2011年6月20日三鼎公司销售部提供的预测绘成果计算）。具体位置分布如下列图表所示：（附图：一期商业分布图）其中：位置建筑面

3、积数量层高得房率2#楼底商1483.06㎡13间4.5米96.1%3#楼底商671.99㎡15间4.5米93.8%4#楼底商989㎡20间4.5米93.4%5#楼底商858.38㎡14间4.5米94.8%6#楼底商425.69㎡6间4.5米94.6%独立商业143.48㎡2间（待核实）93.8%总计4571.60㎡70间————（附表：一期商业数据统计表）（2）可售产品总量目前2#底商中的一部分和独立商铺，分别作为售楼部和样板间通道使用，在项目销售周期内建议不对外销售，可持有至项目结案期销售，以保证作为销售场所使用的正常性，也能保证在最后推出时实现利润最大化。其中作为售楼部使用的部分2#楼

4、底商为2间，建筑面积分别为339.18㎡和502.49㎡；作为样板间通道4号楼19号铺子1间，建筑面积均为34.84㎡。扣除以上部分，一期商业目前可售总建筑面积为：3695.09㎡，总计67间。（3）可售商业分析按临街与否的常规商业划分原则，蓝晶绿洲可售商业可分为——沿杨园南路的商业外街和主入口两侧的内街两大部分。其中：商业外街总建筑面积为2049.91㎡，占总可售面积的55%；总计34间，占可售店铺的51%；商业内街总建筑面积为1501.7㎡，占总可售面积的41%；总计31间，占可售店铺的46%。独立商铺总建筑面积为143.48㎡，占总可售面积的4%；总计2间，占可售店铺的3%（附表：可

5、售商业单铺面积统计表）面积区间商业外街商业内街总计数量占比面积㎡占比数量占比面积㎡占比数量占比面积占比10~20㎡————1间3%17.091%1间1%17.091%20~30㎡4间13%101.747%4间6%101.743%30~40㎡3间4%116.698%4间6%116.693%40~50㎡4间12%174.138%10间31%441.7829%14间22%615.9117%50~60㎡20间59%1072.7752%5间15%278.9619%25间38%1351.7338%60~70㎡3间9%194.8710%6间19%383.1325%9间14%57816%70~80㎡---

6、--1间3%72.65%1间1%72.62%80~90㎡6间17%515.8625%1间3%89.716%7间11%605.5717%90~100㎡1间3%92.285%————1间1%92.283%总计34间100%2049.91100%31间100%1501.7100%66间100%3551.6100%备注：独立商铺单独计算为71.74㎡，2间。由上表可见：一期可售商业主力面积区间在40~70㎡，其中——商业外街的主力面积区间在50~60㎡；另有80~90㎡店铺也占据一定比例，主要分布在5#和6#楼底商；商业内街的主力面积区间在40~70㎡。总体来看面积单铺小。2、产品形象（1）工程形

7、象已达准现房条件，具备一定的展示性。建议节后对商铺进行质量检查，明显问题及时解决；（2）包装形象店招和门面已进行初步包装，起到一定展示效果。建议节后对破损画面进行更换，同时同步更新道旗和添设增加商业氛围的小品，并完善5#楼和6#楼底商的绿化；（3）环境形象杨园南路西延和沙湖大道工程陆续动工建设，利于销售解说。但周边环境包括7#楼旁的土堆，使得整体感觉仍显荒凉；3、产品定位社区配套型商业，主要以服务本项目及周边社区生活配套