商铺营销推广方案.ppt

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1、【第一世界】项目提报“奥兰多区商铺”营销推广方案第一世界企业公馆第一世界别墅商务酒店公寓休闲酒店公寓OUTLETS07年3月07年月07年月总体销售节点奥兰多区商铺壹/奥兰多商铺销售策略一、项目价格定位及策略（一）定价方案入市定价采取“平开稳走”策略入市定价应具弹性空间入市时具备一定的市场竞争力让后期购买客户看到先购者的物业升值同时使投资客具有炒作空间（二）定价标准未来地铁上盖物业的升值潜力作为定价依据之一市场需求导向定价法根据市场需求强度和消费者购买心理确定价格成本导向定价法以产品成本作为确定价格基础的定价方法1-2层商铺均价系数常规是按公寓2倍进行计算

2、。奥兰多区公寓均价：5750元/m2奥兰多区商铺均价：13200元/m2（三）价格体系建立根据1-2层商铺均价系数再依据未来地铁上盖物业的特殊属性上升15％5750元/m2×2×(1+15%)奥兰多区商铺均价：14520元/m2在此均价基础上虚涨上调10%（三）价格体系建立根据返租/直接销售两种不同方式，建立两套价格体系：◎返租建立年8%的回报率，以一次性返租三年的形式进行销售则实际合同价为表单价的76%，即为11035元/m2。◎直接销售按照上调10%后得出的销售均价14520元/m2执行。二、营销策略和手段（一）核心营销策略专业型市场产品定位于“休闲生

3、活用品城”“第一世界”整体品牌贯彻始终在项目整个营销周期始终以“第一世界”总体形象出现主诉求：“地铁上盖物业”概念立足杭州，辐射全省的客群定位以杭州本地客户为主流（拓展浙江全省）推广对象核心销售策略建立6年原价（合同价）回购机制，去化客户对投资回报的顾虑，有效促进销售。（二）营销推广手段通过两个阶段来进行项目的营销推广工作传播概念阶段通过形象、品质诉求提升知名度，制造购买欲望和积累客户量。释放概念阶段价值整合强势促销，制造购买热潮与社会效应。①传播概念期核心问题：如何成功入市，引起市场关注和制造项目较高的附加价值解决之道：以“第一世界”高姿态出现，借助“地

4、铁上盖商业”附加价值概念及互动性强的媒介资源扩大产品在市场、业界的知名度战术组合：户外形象展示+项目展示中心使用+PR活动+新闻造势②释放概念期核心问题：如何创造项目开盘的销售引爆，并在后续形成项目可持续性旺销。解决之道：整合项目系列卖点等资源，持续创造支撑项目“地铁上盖商业”形象营销的热点。战术组合：功能性为主的信息传播针对性强的促销活动以单一层为主的产品销控策略三、营销周期推广整合（一）三大营销战术1、“项目现场，第一阵地”项目现场形象导示1）目标：现场为买家最切身关注的地方，是宣传最经济和有效的场所，现场形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且能

5、够营造销售气氛。2）手段：a、现场围墙（户外）明确发展商和地产建造的专业性。将项目的概况展现给客户。b、引导旗（灯箱）作为指引客户前往售楼处的一个标识，同时也做为一种宣传道具。c、现场气氛利用彩旗等宣传物品，营造人气旺、整洁美观的氛围。2、“接待中心，项目窗口”接待中心氛围展示1）目标：接待中心作为销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。因此，接待中心的各方面资料和装备，从所见、所闻全方位让客户了解信息。另外接待中心除外部装潢到内部布置外，还需要高素质、专业的销售人员。2）手段：a、楼书b、户型单页c、手提d、展板3、活动造势目标：促销活动能够有效地制造销售热

6、点，针对性强，效果直接、明显。紧紧围绕社会热点、节目主题及楼盘特点，确保促销活动主题得以最好的宣传推广。（二）媒介组合策略1、准备阶段以全方位立体媒介进行多点进攻，现场包装和重要据点户外看板为主要宣传手段，报纸、行业杂志平面可以考虑齐头并进，以“开盘预告”和“卖点诉求”为主题，以蓄积开盘期的人气。2、开盘前一周，再以软性新闻和报纸平面大版面推进为主，控制其他广告投放量并补充广告诉求的不足。正式开盘后以营销手段诉求再作一次全面宣传，以求万无一失。3、战略性安排：前期（准备期）以形象推广为主；中期（开盘期）以功能性诉求兼形象推广为主；后期（强销期以及之后）以销

7、售手段兼功能性诉求为主。贰/奥兰多区商铺推广执行一、推广总原则1、站在巨人的肩膀上用足现有平台及已有资源已有的户外、“宋城千古情”前的宣传片休博园已经在市场上建立的知名度2、变“坐销”为“行销”活动营销、体验营销、直复营销打破常规营销方式，以现场活动吸引客户亲身体验产品并由售楼员走出去，直接面对面寻找客户二、推广策略及建议奥兰多区商铺地铁上盖住宅底商专业市场线型商铺产品属性奥兰多区商铺第一世界·休闲生活商城休闲·旅游·居家用品地铁金铺案名建议奥兰多区商铺核心卖点位置优势定位优势配套优势政策优势先发优势地铁上盖物业，地铁商城风情大道旁休博园内大体量高端物业长

8、期稳定高端人流量保障休旅生活用品专业市场定位差异化经营，拥有更大商