市场法及其运用课件.ppt

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1、第六章市场法及其运用市场法概述搜集交易实例选取可比实例建立比较基准交易情况修正市场状况调整求取比准价格市场法总结与运用举例第一节市场法概述一、市场法的含义二、市场法的理论依据三、市场法适用的估价对象和条件四、市场法的操作步骤市场法（市场比较法、比较法）：具体而言，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将他们与股价对象进行比较，对他们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向求取估价对象的价值。通常把市场法测算出来的价值简称为比准价格。一、市场法的概念二、市场法的

2、理论依据——房地产价格形成的替代原理。即同一商品在同一市场上具有相同的市场价格。所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。三、市场法适用的对象和条件适用对象：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。例如：住宅。特别是存量成套住宅，数量多，可比性好写字楼商铺标准厂房房地产开发用地难以采用市场法估价的：数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等很少发生交易的房地产。如学校、医院、行政办公楼可比性很差的房地产，例如在建工程适用条件：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易运用市

3、场法估价需要消除以下三方面的不同所造成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差异：1）实际交易情况与正常交易情况不同；（交易情况修正）2）成交日期与估价时点不同（本质上是这两个时间上房地产市场状况不同）（市场状况修正）3）可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同（房地产状况修正）市场法的其他用途市场法中比较分析的原理和方法，也可用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各个构成部分、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的

4、求取。四、市场法的操作步骤1、搜集交易实例2、选取可比实例3、对可比实例的成交价格进行适当的处理。（包括：价格换算、价格修正和价格调整。）4．求出比准价格。第二节搜集交易实例一、搜集交易实例的途径1.查阅政府有关部门的房地产交易等资料。2.查阅报刊上关于房地产租售的信息资料。3.参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集有关信息资料。4.向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。5.向房地产经济机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况。6.与房地产出售者或代理人等

5、洽谈，获得房地产的要价资料。二、搜集交易实例的要求搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。搜集尽可能多的内容，包括：1．交易双方的基本情况和交易目的。2．交易实例房地产的基本状况：如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景现等。3．成交日期。4．成交价格。5．付款方式：包括一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。6．交易情况：如交易税费的负担方式，有无特殊交易情况等。表6—1交易实例调查表房地产基本状况名称坐落四至规模用途权属交易基本情况卖方买方成交日期成交价格付款方式房地产状况说明实

6、物状说明权益状况说明区位状说明位置图外观图片其他图片调查人员：调查日期：年月日第三节选取可比实例一、选取可比实例的基本要求（一）选取可比实例的数量要求为了减少估价误差，要求选取多个可比实例，从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一者可能由于交易实例数量有限难以做到，二者造成后续处理的工作量太大。因此，选取可比实例主要在于精而不在于多。一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)可比实例即可。（二）选取可比实例的质量要求选取可比实例应满足以下四个要求：1.可比实例应是估价对象的类似房地产;2．可比实

7、例的成交日期应与估价时点接近；3．可比实例的交易类型应与估价目的吻合；4．可比实例的成交价格为正常价格或能够修正为正常价格。（二）选取可比实例的具体质量要求1．可比实例与估价对象处在同一地区或处于同一供求范围内的类似地区。2．可比实例应与估价对象的用途相同。用途主要指大类用途，如能做到小类用途也相同更好。大类用途一般分为：(1)居住：(2)商业：(3)办公：(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。3．可比实例的规模应与估价对象的规模相当；选取的可比实例规模一般应在估价对象规模0.5—2范围内。即：（二）选取可比实例的具体要求4．可比

8、实例的档次应与估价对象的档次相当。5．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，如能做到小类建筑结构也相同更好。大类建筑结构一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简易结构