影响我国房地产价格的因素分析课件.ppt

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1、影响我国房地产价格的因素分析一、房地产业的发展1998年我国颁布了住房制度改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化和社会化的住房新体制。这个纲领性的文件颁布8年以来，我国房地产业飞速发展，旧的体制己经打破，新的机制逐步建立，市场体系趋于完善，住房消费形成新的消费热点，房地产业成为国民经济的支柱产业。二、房地产的“繁荣”隐藏的问题房地产业飞速发展的同时，房地产价格上涨迅速。居高不下的房价已经演变为万众瞩目的经济问题和社会问题，也引发了人

2、们对我国房地产业是否存在泡沫的置疑和争论。而住房价格上涨过快，不仅造成大量普通群众买不起房，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时，也会导致银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。房地产价格问题不仅关系到国民经济的持续健康发展，更关系到人民的切身利益和社会的稳定。（下图一：1998-2008年中国商品房平均单价变化）1998-2008年中国商品房平均单价变化图一三、影响我国房地产价格的因素自然因素社会因素经济因素政治因素其他因素（一）自然因素（1）自身因素自身因素，是指那些反映房地产本身的区位、实物

3、和权益的因素。房地产自身状况的好坏直接关系到其价格的高低。国外关于房地产有句名言:第一是位置，第二是位置，第三还是位置，这充分说明了位置对房地产的重要性。（2）环境因素影响房地产价格的环境因素，主要包括：①大气环境②声觉环境③水文环境④视觉⑤环境和卫生环境不同环境因素的组合，导致处于该环境下的房地产价格有较大差异。（二）社会因素（1）人口因素房地产(特别是居住房地产)的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况对房地产价格有较大的影响。人口数量人口素质人口规模家庭人口规模（指全社会或某一地区的家庭平均人口）（二）社会因素（2）房地

4、产价格预期当前的房地产市场中，由于房价收入比过高和二级市场发育不成熟等条件的制约，在房地产需要量巨大的同时，其有效需求难以迅速实现。（二）社会因素（3）其他社会因素除人口因素以外，影响房地产价格的社会因素还包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。（三）经济因素（1）经济发展经济发展的一般定义包括：物质福利的改善，尤其是对那些最低收入者来说；根除贫困以及与此相关的文盲、疾病和过早死亡，改变投入与产出的构成等。（三）经济因素（2）经济景气状况一般来说，经济发展水平的周期性波动对房地产这类具有独特性质的消费品和投资品的供求

5、关系会产生较强的影响，结果使得宏观经济周期与房地产波动呈同向发展趋势，但房地产周期略早于宏观经济周期。当宏观经济处于萧条期时，一旦政府通过扩张性政策刺激经济，在这一外部因素的冲击下，同时在房地产价格需求弹性和房地产收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导机制作用下，社会生产资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移，由此导致并推动房地产业率先开始复苏，进而带动宏观经济步入扩张期。当宏观经济进入高涨期后，在政府通过提高利率、紧缩通货等紧缩性政策的影响下降低，同时又由于受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产业特有的

6、产业收缩机制的影响，结果使得社会资源率先从过热的房地产领域退出，结果房地产市场先于宏观经济而进入收缩期。其间，房地产价格也随之相应地起伏跌宕。（三）经济因素（3）物价水平物价指数或通货膨胀率主要是通过两个途径对房地产经济波动产生影响。首先，通胀因素影响房地产名义价格与真实价值变动，物价指数或通胀率与房地产价格之间存在明显的正相关关系。一方面，当物价总体趋向上涨时，房地产名义价格随之上涨。另一方面建筑材料价格、建筑人工费等的上涨会推动房地产生产成本上涨，从而导致房价上涨。其次，通货膨胀使得影响房地产商品的保值与增值功能发生变动，进

7、而影响房地产经济运行波动。通货膨胀时消费者宁愿持有真实资产而放弃货币资产，从而导致房地产投资活动的增加;反之会导致房地产投资活动的减少，这也会对房地产价格产生影响。从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。（三）经济因素（4）居民收入居民收入的真正增加（非名义增加），意味着人民的生活水平将随之提高，其居住与活动的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格的上涨。1.衣食都较困难的低收入者的收入的增加2.中等收入者的收入的增加3.高收入这的收入的增加居民实际收入的增加会提高居民的支付

8、能力，从而增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。收入增加对房价的影响程度，取决于现有的收入水平及边际消费倾向的大小。对于低收入家庭而言，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入主要用于满足衣食等基本的生存需要，对房价的影响较小;对于中等收入家庭而言，边际消费倾向