宇隆公寓小户型项目营销总案-2008年课件.ppt

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1、宇隆公寓营销总案推广案目录市场概况项目分析产品分析运营目标及营销策略阶段性策略项目地处城内紧邻东大街，处在钟楼与东大街商圈区域大环境的地理位置相对优越解读项目——项目地段项目定位项目优势：1、地处城内2、项目用地性质为住宅3、项目周边拥有基本的生活配套与两所著名的高校项目劣势：1、项目不临近主干道2、项目规模较小围合式住宅区解读项目——周边配套城内市场——处变不惊荣民国际公寓（5300元/平米）宏城国际公寓（3800元/平米）城品居（4100元/平米）公园50坪（3800元/平米）含光现代城（4500元/平米）本项目城内市场——处变不惊荣民国际公寓宏城国际公寓城品居公园50坪含光现代城本

2、项目中建世纪领域项目周边产品调研楼盘名称地理位置规模物业类型均价实际成交价主力户型销售率土地年限荣民国际公寓西安市西大街与南广济街交汇处总建筑面积33078.5平米高档公寓4700元/平米4300元/平米两室一厅两室两厅90％70(04年5月)宏城国际公寓北大街市政府东侧总建筑面积40000平米，三栋高层高档公寓3800元/平米3700元/平米两室两厅95％50年（04年9月）公园50坪北大街莲湖路55号总建筑面积18000平米，一栋12层商住一体4100元/平米4000元/平米一室一厅80%70年（04年8月）含光现代城西北三路与青年路交汇处总建筑面积5321平米，一栋商住一体4200元

3、/平米4050元/平米一室一厅90％70年（1993年）中建世纪领域北大街通济北坊6号总建筑面积11000平米，一栋12层商住一体毛坯3850元/平米精装修4700元/平米3750元/平米四室两厅三室两厅95％50年（02年1月）城品·居西一路与南新街路西北总建筑面积20000平米商住一体南向4500元/平米北向：4000元/平米南向：4200元/平米北向：4000元/平米一室一厅两室两厅30％50年（05年5月）市场概况项目名称项目规模均价销售率愉景华庭占地面积8亩，建筑面积16000平米一栋13层3900元/平米80％（3年）公园50坪占地9亩，建筑面积18000平米，一栋12层380

4、0元/平米80％（2年半）城·品居西一路与南新街路西北4100元/平米30%中建世纪领域总建筑面积11000平方米，一栋12层3600元/平米90％（3年）城品·居一室一厅33.57平米一室一厅44.76平米一室一厅49.39平米一室二厅49.49平米一室二厅56.60平米公园50坪一室52平米一室54平米一室60平米一室64平米中建世纪领域二室一厅112.9平米三室一厅131.36平米区域：都处在城内地段：其余项目地段都好于本项目户型：基本相似，没有很大的差异化配套：拥有高级中学与西安市第八中学策略：跳出区域，寻找差异景观营造上：艺术感、亲切感·类似别墅型私家院落景观的营造手法，追

5、求景观的精细、精致；·引进别致的小景点、小品设置；木栈道、连栏、低矮灌木小水景、小型景观带等进行搭配；采用与中国古典风情相近的异国风情景观采用与中国古典风情相近的异国风情景观依据项目周边特性，同时也是解决消费者最关心的安全设置问题；项目定位我们产品上有着高智能的安防设施；项目定位项目定位项目自身特点挖掘我们是城内稀缺住宅社区；我们拥有最好的教育配套；钟楼旁首席稀缺社区项目定位项目定位稀缺1城内住宅的稀缺稀缺2教育系统的稀缺稀缺3安防系统的稀缺项目定位稀缺诠释稀缺住宅稀缺中的教育配套稀缺稀缺中的高智能安防住宅稀缺项目定位重点词：打造城内高档纯住宅社区项目定位诉求点：城内稀缺性高档住宅项目

6、定位细致的皇家园林景观体现的高档高智能的安防体现现代化的高档甲方的目标界定和要求？因此价格要高1年半周期结束项目项目销售无问题首期快速回笼2500万资金通过协商以及对周边项目价格了解，我们的最终销售目标为4000元/平米。实现均价名称指标项目占地13亩可售面积27000平米销售总额1亿元销售周期8个月我们前期的销售目标为2500万的回款，因此在先前入市时充分考虑我们的回款额，经过成本的核算，对项目的价格提出以下策略。销售目标一次性：1％按揭：无价格策略优惠策略先以钟楼塑造出我们是城内的项目，在利用城内住宅的稀缺性来说明我们项目的稀缺性，我们的核心卖点为稀缺。在客户扩大到一定范围的时候，

7、我们在将卖点细化，突出我们项目的其它稀缺性特点：教育配套稀缺安防系统稀缺营销策略10分钟就拥有了钟楼3分钟就拥有了东大街明确诉求的概念项目核心竞争策略跳出城内市场，做城内的项目城市的中心城内的象征西安市的标志扩大项目的消费群城内客户城外客户产品塑造情感诉求以钟楼为中心，激发情感。配套的创新景观的营造教育配套根据目先项目现有的产品，对客户的划分主要分以下几方面：1、居家型年龄集中在30岁到45岁之间注重教育，依