小户型：深圳风临公寓loft小户项目营销153579590

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1、小户型：深圳风临公寓LOFT小户项目营销推广解析报告大纲：1、市场研判2、产品研究3、竞争策略4、总体营销战略5、买点设计6、入市时机选择7、媒介投放推广策略8、阶段诉求9、价格设想10、样板房思考11、内部协调171、市场研判l政策出台导致8,9,10,11月市场观望气氛不断加剧，商品住宅销售面积持续呈下降趋势，一定程度抑制了投资和投资性需求，刚性需求部分也持币观望，市场推盘量的锐减l受去年政策影响，住房供应结构不断调整，套型建筑面积90平方米以下住宅所占比例逐渐上升l各月住宅销售均价总体呈上升趋势，但成交量萎缩，促销活动频繁，近期住宅价格已开始出现震荡龙华价格增长率呈下降

2、态势龙岗楼盘价格呈下降态势布吉呈多格局态势（布吉未经过良好规划，一直为深圳的价格洼池，随着布龙路的拓宽、地铁预期、市场的刚性需求，部分项目开始补涨————石芽岭）l11-12月部分楼盘相继入市，部分项目开盘销售率达50%（66—70平方米的2房热销），随着城市新规划的出台，局部呈现利好，年底宝安的推盘量达到4000多套（部分为二次推盘）深圳房地产整体市场走低，销售率大幅下降，对投资客户的影响较大，但对深圳的自住型客户影响不大，未来一段时间内，房价将稳中有降，随着人民币的升值，经济发展等一切不确定因素，后期后期存在楼盘反弹的可能。深圳房地产市场呈现理性化发展，随着深圳城市化进程

3、的不断深化，郊区化的发展是必然趋势！！未来的房地产竞争将呈现出板块与板块的竞争（龙华中心、宝安智能更新、龙岗中心）目前各板块的主力客户多为当地居民，未来的争夺将集中在关内客户群上！处在同一板块下的房地产项目，呈现多格局的发展，告别普涨时代，客户更加关注开发企业的品牌、物管、项目品质、建筑设计、地段、配套等多方面因素，市场竞争将逐步转化为企业内力的竞争及资源的整合能力17股市与地产股市下跌以后，房地产市场主要是一下几种现象：（1）上门量受到一定的影响，客户对楼市。股市采取观望态度（2）原来购买多套住房，下跌后只能少买几套（3）由于股票受损，出现退订或挞订（4）交首期时不如股市下

4、跌前那样爽快（5）证券行业的客户明显增加小结：从物业类型来看，普通的中高档楼盘客户受股市冲击较大，豪宅、写字楼受股市的影响相对较小，今后一段时间内，由于股票的震荡，客户获利将不像以往那样轻松，从而影响其资金来源。房产中短期的方向：（不考虑未来政策对地产的拉动，如：新城市规划的出台）1、股市市场仍然维持上升趋势，对此房地产市场将在股票市场的拉动下，成交额增长幅度进一步加快。2、股票市场出现大幅下跌，此时房地产市场的增长幅度也会受到压抑，尤其是普通住宅市场受到的影响较大。随着股票市场风险的增加，收益率的不断下降，股市上的投资资金将渐从股票市场转到房地产市场，出现股市的地位震荡，而

5、房地产市场在一个较高的价位震荡发展。市场启示：1、08年人民币持续升值，出口减弱（不包括香港、香港日用生活倚赖大陆），香港面临十字路口，通货膨胀的压力，港币持续贬值，港币与人民币的矛盾不断深化————香港资金选择逃还是留守？为本项目是否存在拓宽客户范围的可能？值得思考和研究2、面对近期股票行情的高速下跌，以及逼近年关，看空氛围突显——套现、观望08年第一季度的股市行情，房地产行情——谁更有诱惑力？173、08人民币升值的影响，经济水平的提高，城市化进程房地产行情看多08政策打压预期，投资成本增加等地产行情看空地产投资者们选择抄底还是割肉？？？?4、二手房交易量下滑、中介倒闭、

6、关外价格下滑孕育着什么市场规律？？关内价格VS关内价格关内楼盘月供VS月租金关内套现VS长期投资（租赁）现阶段关内租金节节攀升（加息带来的还款压力），关内白领是留守还是突围？？明年市场何去何从。。。。。。SWOT分析优势地段—中心城的中心交通—龙翔、深惠、吉祥及配套地铁风临城营销树立的品质、形象劣势社区规模、配套、园林容积率较高周边环境杂乱现场实景展示机会规划出台产品唯一性威胁市场低迷商业17项目研究:17产品研究风临项目的设计：1、厨房。卫生间面积过大不实用2、阳台不出客厅3、功能布局单一我们的亮点：1、loft空间挑高4.6（除设备层）2、曾送面积较多3、客厅开间3.8总

7、结：鉴于公寓产品户型小，集中在30-50平方米左右，主要有：居住、办公、审视我们的产品功能细分——对产品的理解是营销成功的关键居住——B3、B4、B5(曾送面积的角度和公寓目标客户的购买习惯)办公——B1、B2、B6（3.8开间、布局、曾送面积较小）投资——B1、B3、B4（面积小总价低的角度）17客户定位居住+办公时代发展太快，工作压力太大，不学习就被淘汰，生活和工作之间的界限越来越模糊——中心城中高层管理人员、技术人员、都市白领工业革命带来了摩天大楼，信息革命则将淘汰摩天大楼——自由工作者办公+投资