武汉长江花园loft复式小户型项目定位思路

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1、长江花园项目定位思路模式缔造产品关于模式商业模式BusinessModel是一种包含了一系列要素及其关系的概念性工具，用以阐明某个特定实体的商业逻辑。它描述了公司所能为客户提供的价值以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本（RelationshipCapital）等用以实现（创造、推销和交付）这一价值并产生可持续盈利收入的要素。用最直白的话表述：商业模式就是公司通过什么途径或方式来赚钱？2模式的可能方向突破政策,打造低密度,高价格的稀缺类产品；集中区域市场项目共性优点的住宅常规类产品；满足细分市场,体现前瞻趋势的前卫产品3模式建议以区域市场变化，为机会增长点；以客

2、群成长周期的细分需求，为产品功能方向。赢取光谷新生时代的蓝海！4土地市场分析竞争市场分析区域前景预测畅销产品共性滞销阻力归类未来竞争趋势当前客群特征机会增长点物业发展方向基本客群圈定消费增长判断置业需求分析基础需求总结衍生功能要求潜在需求挖掘产品功能方向地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态市场方向客群定义5土地市场分析竞争市场分析区域前景预测畅销产品共性滞销阻力归类未来竞争趋势当前客群特征机会增长点物业发展方向基本客群圈定消费增长判断置业需求分析基础需求总结衍生功能要求潜在需求挖掘产品功能方向地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形

3、态市场方向客群定义6土地市场分析2007土地市场成交量统计分析2007土地成交价格分析2007土地最后一拍现象分析2005-2007土地市场对比分析2007光谷土地市场素描2007武汉土地市场总结与启示72007土地市场成交量统计分析土地成交宗数看，江汉区和武昌区持平，其次是洪区。成交量主要集中在市中心。07年土地成交主要集中在武昌区，其次是江汉区，其它区域成交量较少。07年江汉区的土地成交金额最高，其次是武昌区。数据来源：道邦投资市研部数据库82007土地成交价格分析今年新拍地块价格继续迭创片区往年土地成交新高，部分土地竞拍楼面地价接近周边商品房成交价格。2007

4、年1月31日上海复地4.885亿武昌中北路武重块地464202平方米3290元/平方米2007年8月15日金地4.885亿京汉大道义和巷的一块地71010平方米6879元/平方米2007年9月4日万科1.907亿元江汉区马场角路12022平方米5287元/平方米2007年9月26日华润置地26.92亿元家墩中央商务区(CBD)位于汉口范湖的地块260亩6208元/平方米2007年11月28日——3.32亿元武昌区中北路与北环西路交会处两地块——6983元/平方米92007最后一拍现象分析此次供应地块数量相对较多，并多为城市中心地块。此次拍卖会单位地块耗用时间全年最短

5、。出现有地块无人举拍竞价，以报价成交。出现同地区域土地成交价格下降。此次竞价以中小发展商为主，少现大的知名开发商。2007年武汉市最后一场土地拍卖会12月26日举行，此次出让的11宗土地，虽顺利成交，但成交地块中，最高楼面地价仅为3254元/平方米，而其他地块均跌破3000元/平方米。其中，一块汉阳区鹦鹉村地块楼面地价仅为2216元/平方米，而就在9月份拍卖的一块同片区地块，楼面价达到3712元/平方米。大型开发商已于早前完成土地本年土地储备任务。国家前出台二套房政策重击楼市，市场前景不明。开发商对市场观望气氛较浓，热情不再。102005-2007土地成交对比分析对

6、比近三年的土地成交情况，07年土地成交量价齐升。数据来源：道邦投资市研部数据库1112EP2007(009)EP2007(012)楼面地价：771元／平米，预估产品售：6000元/平米（毛坯）楼面地价：2780元／平米，预估产品售：8000元/平米（毛坯）楼面地价：1265元／平米，产品已销售价格：6000元/平米（装修）楼面地价：561元／平米，预估产品售价：5000元/平米（毛坯）楼面地价：875元／平米，预估产品售价：6000元/平米（毛坯）楼面地价：1616.95元／平米，预估产品售价：5200元/平米（毛坯）楼面地价：342元／平米，现产品售价：6000元

7、/平米（毛坯）楼面地价：4871元／平米，预计产品售价：10000元/平米（毛坯）楼面地价：5057元／平米，预计产品售价：12000元/平米（毛坯）目前本项目周边毛坯产品的售价已经达到6000元/平米，区域位置最偏远的万科魅力之城带装修一期（第二部分）已经达到6300元/平米，从该区域土地楼面地价分析，预计年内该片区毛坯产品将超过8000元/平米，带装修产品将超过10000元/平米。光谷地块一览表122007光谷土地市场素描光谷近期新推土地总量较小，多以存量土地开发为主。土地有限使土地市场竞争较为激烈。光谷地价首次超越房价，使光谷进入产出地王的俱乐部。本土企业