苏州觅渡桥恒达新天地定位营销推广方案课件.ppt

《苏州觅渡桥恒达新天地定位营销推广方案课件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、苏州经济从“加工制造业”向“现代都市服务业”的转型PART-1项目认知PART-2市场分析PART-3产品定位PART-4客层分析PART-5价格建议PART-6形象包装PART-1项目认知苏州是世界历史文化名城和国际风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。>>>>>>城市价值千年水乡人间天堂拙政园虎丘狮子林沧浪亭网师园寒山寺盘门周庄觅渡桥项目用地面积15508平方米，容积率0.5，总建筑面积约7500平方米，地块呈狭长状；苏州护城河与古运河在此交融；莫邪路、杨枝塘路、南门路交汇，交通十分便利；历史名桥——觅渡桥；隔河相望的公

2、园——桂花公园古城门之一——蛇门>>>>>>产品要义莫邪路南门路杨枝塘路竹辉路南园路护城河运河独一无二的风景与历史及现代商业元素相融合！>>>>>>地脉价值良好的地理位置、环境资源、使其具有成为苏州餐饮娱乐商业佼佼者的基础条件！>>>>>>地脉价值桂花公园桥洞酒吧古城墙觅渡桥消费力不足，不具备可以辐射周边社区的商业消费特点，项目所在区域历史、文化、景色俱佳，车行便利。目的性消费性的商业从苏州部分特色街区与部分专业市场进行研究PART-2市场分析觅渡桥项目地处苏州古运河、古护城河、古城门、古桥等历史古迹的怀抱，为了挖掘其自身的价值，我们对苏州市文化历史街区及茶叶市场进行了详细的市场调查及访谈。平

3、江路历史文化街区拙政园周边旅游街区十全街桃花坞创意园大龙港茶叶市场美地广场茶叶市场定慧寺巷书画一条街平江路历史文化街区平江路从2002年至2004年，苏州政府实施平江路风貌保护与环境整治工程，通过拆除违章建筑、10类管线入地、铺设石板路、疏浚河道、维修老房子等，共耗资1亿多元，使平江路从北塔东路到干将路的主要部分（全长1090米）再现原来的面貌，这个保护工作做得很出色，因而获联合国教科文组织颁发的2005年度亚太地区文化遗产保护荣誉奖。联合国教科文组织评委会对该区保护规划的评价是：“该项目是城市复兴的一个范例，在历史风貌保护、社会结构维护、实施操作模式等方面的突出表现，证明了历史街区是可以走向

4、永继发展的。”目前平江路已成为苏州旅游的一大景点，也成为苏州本地人休闲的好去处。经营模式平江路由平江路历史文化街区旅游发展公司进行整体商业运营，但平江路的所有权分属不同的业主：平江路历史文化街区旅游发展公司占有五分之一，其他部分国有单位占有五分之二左右，私人业主占有五分之二左右，因此租金的不等在平江路是比较正常的现象。其中整体趋势，从南向北，租金从高到低递减。客群分析高消费群体：玉石、紫砂、砚台、画廊等文化艺术、珍贵藏品的收藏客群，以国内事业成功人士及国外客户为主；中坚消费群体：游客、城市白领；低端消费群体：学生及普通客户。小商铺中商铺大商铺店铺户数19店铺户数15店铺户数19小铺户均15中铺

5、户均50大铺户均100业态分类面积户数艺术品10249手工艺、饰品1075餐饮132018丝绸及服装855独家特色产品1245概念4655摄影3003其他3583平江路日租金整体在3-4块之间，个别达到7块。年租金一般在3万-15万之间。从早上9点到晚上12点左右均有一定的人流量。目前很多商家想进来，但没有空闲商铺。作为新兴的旅游历史文化街区，中大型商铺招商比较严格，需要以特色经营及历史文化性休闲产品为主。业态分析地段的核心性：位于市中心，距离观前街步行十分钟左右路程；历史文化性：平江作为苏州的起源，有其悠久的文化历史，平江路很好的将历史与现实联系在一起，充分利用江南水乡的环境，禁止汽车通行，

6、营造出悠闲氛围的历史街区；业态的历史文化性：平江路的商业业态均带有一定的历史文化性，如带有传统手工艺及文化传承性的消费品：紫砂壶、砚台、水墨服装、玉器、瓷器、陶器、木器、漆器、小饰品等等，带有文化休闲消费的咖啡、茶馆、书店、文化会馆、摄影等等，带有传统色彩的琴馆、香馆、酒馆等等，传统艺术类的昆曲讲习所、评弹会馆、画廊等等，不一而足；业态的补充性：商业业态对于观前街来说，是对观前街的有益补充，体量也有小型为主，除个别特色餐饮以外，基本商业面积均在100平米以下，平均商业面积在40平米左右；政府的公益性：政府成立了平江路历史文化街区旅游发展公司，对部分手工艺大师采取招商的手法，以低廉的租金邀请民间

7、大师入驻，如蔡金兴砚雕、徐琴紫砂壶等；并为残疾人艺术家在平江路也设置了会社；前期租金的低廉性：相对于十全街和观前街而言，平江路的租金高低不等，整体为低租金模式。自2006年起开始进行商业运营，到现在出现一铺难求的现象。总结其成功经验，有如下几点：平江路作为苏州市历史文化古街区的典范，本案业态可以借鉴！十全街作为苏州著名的商业街，以酒吧作为原先街区的名片，目前由于其他如阊胥路、李公堤酒吧街道的兴起，