商品房销售环节法律风险防范(2016.3.26).pdf

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1、商品房销售环节法律风险防范p靳鑫律师2016.03.262012年-2015年房屋买卖合同纠纷案件数量统计14000011668512000010000080000预售合同纠纷58309销售合同纠纷60000房屋买卖合同纠纷400003337224352265011553120000537364511545317881086568502012年2013年2014年2015年数据来源：中国裁判文书网2015年山东省商品房买卖合同纠纷案件配套设施逾期付款8039补充协议逾期交房逾期交房182365逾期办证房屋质量广告补充协议广告配套设施

2、191逾期付款房屋质量逾期办证213306数据来源：中国裁判文书网商品房销售法律体系法律：《城市房地产管理法》（1995年实行、2007年、2009年修订）、《物权法》（2007年施行、2016年司法解释）、《广告法》（1994年施行、2015.9.1修订）等司法解释：最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）、上海高院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》（2006）等行政法规：《城市房地产开发经营管理条例》（1998年施行、2011年修订）、《物业管理条例》（2003年施行、2007年

3、、2016年修订）《不动产登记暂行条例》（2015.3.1）等部门规章：《商品房销售管理办法》（2001年）、《城市商品房预售管理办法》（1994施行、2001、2004修订）、《商品房销售明码标价规定》（2011）、《房地产广告发布规定》（2016.2.1）等地方性法规及规范性文件：《山东省商品房销售管理条例》（2005）、《山东省物业管理条例》（2009）、《济南市房屋登记条例》（2009）、《济南市物业管理办法》（2015）等济南商品房销售政策变化2011年3月1日：限购令济南市户籍居民限购2套。（限二禁三）非济南市

4、户籍居民需提交缴纳个税或社保1年的证明，限购1套。2014年7月10日：取消限购令无论济南市或非济南市户籍居民均不限制购房数量。2015年12月30日：全面施行《不动产登记暂行条例》办理不动产权证书程序更加严格、办理地点变更。2016年2月22日：施行新的契税政策跨区首套房90平米以下（含），首套房、二套房均为1%。90平米以上，首套房降为1.5%，二套房降为2%。商品房销售环节风险防范1、广告宣传的法律风险防范2、签署商品房买卖合同应注意的问题3、山东省新建商品房买卖合同示范文本（2015）4、认购书的法律

5、风险防范5、附赠露台的法律风险防范6、阶段性保证的法律风险防范7、交房办证的法律风险防范广告法的适用范围《中华人民共和国广告法》：2015年9月1日起施行《房地产广告发布规定》：2016年2月1日起施行新广告法的适用范围：在中华人民共和国境内，商品经营者或者服务提供者通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者服务的商业广告活动，适用本法。（第2条）•变化:删除了“本法所称广告，是指商品经营者或者服务提供者承担费用”，免费的广告也使用本法。广告视为合同内容的认定标准：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同

6、纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。（案例一：零公摊，案例二：楼房间距）业主诉请及各地判例：解除合同/继续履行/要求赔偿或者酌定赔偿房价的1%-2%。发布房地产广告的法定条件第6条发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件：（一

7、）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；（四）工程竣工验收合格证明；（五）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；（六）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；（七）确认广告内容真实性的其他证明文件。第7条房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：（一）开发企业名称；（二）中介服

8、务机构代理销售的，载明该机构名称；（三）预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。销售现场广告的形式及风险防范广告的形式：宣传册/售楼书，沙盘/模型，样板房，口头解说。风险防范：宣传资料、