购买商品房的常见法律风险及防范

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1、购买商品房的常见法律风险及防范近几年来，随着我国房地产业的迅猛发展，商品房买卖纠纷也口益增多，全国各地法院及仲裁机构受理的商品房买卖合同纠纷案件数量逐年上升，此类纠纷占据民事案件相当大的比例，而买卖双方未诉诸法律而通过协商方式解决的此类纠纷数量更人。之所以出现上述现象，一方面I古I然有开发商违约的原因，另一方血也与购房人法律知识及法律意识欠缺有很大关系。商品房买卖价款巨大，事关购房人重大利益，购房人自应十分谨慎。而商品房买卖涉及的法律问题众多且复杂，购房人更应十分谨慎。那么，购房人在向房地产开发企业购买商品房时应注意哪些法律风险呢？购房人乂该如何防范这些法律风险呢？风险一：向非

2、商品房权利人购买商品房根据现行法律规定，商品房的合法出售人应为商品房的权利人，即拥有商品房占地范围内出让性质的国有土地使用权，并投资建设商品房的房地产开发企业。非商品房权利人，无权出售商品房，否则不仅合同无效，购房人购房冃的落空，购房人还得面临能否追回已付购房款的风险。在一方提供房地产开发用地、另一方或多方提供资金、联合开发房地产项目的情况下，由于项目开发经营所有的手续（包括《商品房预售许可证》）均是以提供土地方名义办理的，只有提供土地方才能取得商品房预售许可证或现售备案证，故只有提供土地的房地产开发企业才有资格与购房人签订商品房买卖合同。提供资金方不能以自己名义与购房人签订商

3、品房买卖合同，否则合同无效。此外，联合开发各方也不能以项冃联合管理办公室或类似机构名义签订商品房买卖合同，否则因此类机构不具备法人资格，合同无效。风险二：购买了不具备法定销售条件的商品房根据现行法律规定，商品房预售实行许可制度，开发商只有达到商品房预售条件，并取得商品房预售许可证，才能预售商品房。商品房现售则实行备案制度，商品房具备现售条件后，开发商应当在现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。此外，凡被查封或所有权有争议的商品房及违章建筑、临时建筑，不得销售。已抵押的商品房，开发商如转让，应当通知抵押权人，并告知购房人商品房已抵

4、押的情况，否则商品房转让行为无效。随着我国商品房市场管理的逐步规范，目前全国各地已建立起商品房市场信息政府公示系统，判断开发商销售商品房是否合法，可以登陆政府相关网站，了解相关信息。在武汉市，购房人判断开发商预售或现售商品房是否合法，可登陆武汉房地产市场信息网，从屮可以了解到拟购商品房是否取得商品房预售许可证、拟购商品房是否已限制出售、抵押或查封等信息，进而作出明智的选择。风险三：开发商一房两售或一房多售在开发商一房两售或一房多售的情况下，特别是在先购买方与开发商签订的商品房买卖合同已在房产管理部门备案的情况下，后购买方购房冃的将落空，后购买方尽管可以开发商欺诈售房为由主张双倍

5、赔偿的惩罚性赔偿责任，但后购买方不得不面临能否从开发商处追回已付购房款及惩罚性赔偿金的风险。随着我国商品房市场管理的逐步规范，目前全国各地已建立起商品房市场信息政府公示系统，判断开发商是否一房两售或一房多售，可以登陆政府相关网站，了解相关信息，作出初步判断。在武汉市，购房人判断开发商是否一房两售或一房多售，可登陆武汉房地产市场信息网，从中可以了解到拟购商品房是否己签约或商品房买卖合同是否已备案，从而初步判断发商是否一房两伟或-房多伟，防上上当受骗。但要完全防止此种风险，寄希望于开发商的守法经营及自律上，除此没有更好办法，因为在开发商一房两售或一房多售的情况下,开发商有可能不将已

6、签约的合同上报到政府房地产市场信息网或不将已签约的合同到房产管理部门备案，从而使购房人无法从政府房地产市场信息网上获得相关信息。风险四：商品房买卖合同条款不完善目前商品房买卖使用国家及地方制定的合同范本，但范本中仍存在许多需要当事人选择或需作具体约定的条款，此外，商品房买卖合同补充协议也需当事人另行约定，由目前购房人与开发商地位对比关系决定，实践中商品房买卖合同文木基本上由开发商提供。对于购房人而言，商品房买卖合同条款不完善主要体现在如下几个方而：(1)合同条款对开发商过于有利，买卖双方权利义务不对等，甚至显失公平；(2)合同条款不完备，应该约定的事项没有约定，一旦发生纠纷，由

7、于没有合同依据，购房人索赔无门。商品房买卖合同是确定买卖双方权利义务关系的最重要依据，如果合同条款不完善，一旦发生纠纷，购房人将处于不利地位。因此，在签订合同时，购房人应仔细研究开发商提供的合同文本，发现合同条款不完善时，应要求开发商修改合同条款，合同本应是双方协商一致的产物；如开发商拒不修改，在目前国家人力整顿房地产交易秩序的背景下，购房人可向房地产开发主管部门或消费者权益保护委员会投诉，由上述部门督促开发商纠正。下述事项，有必要在合同中作岀明确约定，以免届时引起争议：(1)如因不可归责于