鄂尔多斯鑫威时代广场商业定位策划报告

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1、鄂尔多斯鑫威时代广场—定位调整构想—壹：重新定义鑫威时代广场贰：写字楼定位探讨目录随着项目的逐步进展，项目的一些情况逐渐清晰，在上次汇报之后，我们对项目重新进行了思考，并与我司以前操作的项目进行对比，对项目进行了重新的定位！在定位之前先看看我们拥有的资源-资源一：3万多平米高档商场近3万平米高档写字楼近3万平米高档酒店12万的总体量，复合型城市综合体的业态搭配！资源二：项目所在鄂克托街已经初步具备商业聚集区的潜力！方正广场、方圆一厦、天佐·新都汇等项目均已开业经营！资源三：限购政策逐步深化至2、3线城市，鄂尔多斯这样的高价地区被限购的可能

2、性极大！大量的投资将不得不从住宅中转向商业、办公等非限购业态！将会助推这些业态短期内价量双升！壹—商业部分定位调整根据上次沟通，贵我双方将项目销售均价制定在3.5万元左右，根据投资回报原则-10年回本租金将达到300元/平米左右。在前次提报的差异性竞争的前提指导下，我们将原有的全部中高档餐饮娱乐的定位进行微调，加入时尚精品购物概念，打造成从购物到休闲，从休闲到娱乐的三位一体的新乐汇概念。新的业态建议在第一次汇报的时候，我们就探讨了普通购物的可行性，结论是未来在招商、运营上会面临很多的竞争对手，我们周边的人流与商气还处于待发展状态，百货类购

3、物无疑是死路一条。那么我们如何另辟蹊径找到我们自己的出路呢？鄂尔多斯有几千名亿万富翁，他们的购买力极强，但同时他们的购买区域也极大。香港、北京、上海甚至巴黎、纽约、米兰都是他们的购物天堂。由于鄂尔多斯的地理位置及城市影响力想将国际级品牌引进难度极大，代价极高，且很难经营的好。那么我们能不能将目光从这些亿万富翁上移开呢？有一群人，他们或经营着自己的小生意，或给那些大富翁打工，年收入在30-100万之间。他们很难跑那么远购物，也很难承受正品大牌动裰几万的包，几万的套装；但他们同时需要用这些大品牌来包装自己，这些人群在各个城市都有，鄂尔多斯这个

4、爱面子的城市更多！针对他们有一种商业形态---奥特莱斯◆超乎想象的低价奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美价廉。除了商品本身的因素，这主要是通过在地价较低的城市外环选址，采用简洁的设备和简单的销售方式等降低成本来实现的。◆颇具吸引力的品牌组合“名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，奥特莱斯的商品都是国际国内著名品牌的下架、过季与断码商品，甚至有品牌厂商采用过去的面料和款式专门为奥特莱斯生产商品。◆良好的购物环境购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好，与大型摩尔（Mal

5、l）相似。这样在满足消费这多方面需求和爱好的同时，也有助于延长消费者在店内的停留时间。◆管理分工明确管理分工是比较明确，商店外全部由开发商管理，商店内全部由经营者管理，每个商店全部自主经营。物业管理实行统一管理，包括维修、保洁、保安、停车场的管理、公共设施的维护、公用商业用具管理等。◆VMD商业形象展示女性商品视觉形象STYLES特色女性流行时装店◆VMD商业形象展示男性商品视觉形象男装特色店◆VMD商业形象展示GAP品牌名店店名经营面积m2经营状况北京燕莎奥特莱斯35000年销售额10亿元以上燕莎哈尔滨奥特莱斯37000正常北京爱家奥特

6、莱斯20000正常北京上品折扣广场16000正常王府井工美店3000正常石景山店5000正常西直门店3000正常亚运村店5000正常北京爱普奥特莱斯四季青店20000正常北京迪斯康特折扣店25000正常北京万霖奥特莱斯20000正常上海青浦奥特莱斯80000年销售额10亿元以上上海新浜东方狐狸城60000正常国内的奥莱分布奥特莱斯在国际上已经是一种相当成熟的业态，中国奥特莱斯处于起步和发展阶段。奥特莱斯业态进入中国市场是在2002年，北京“燕莎奥特莱斯”。历经多年经营，近年来实现销售额20亿元以上，取得了巨大的成功。由于燕莎奥特莱斯的成功

7、带来的示范效应，之后京城及全国各地引发了奥特莱斯开发热潮，据不完全统计，目前全国有各种类型的奥特莱斯店、名品折扣店近200余家，单在北京以“奥特莱斯”命名的商场就有11家之多，各类折扣店更是不计其数。其中北京燕莎、上海青浦店租已经达至10元/平米/天层数业态构想租金预期负一层珠宝城、名品广场国际二线品牌（CK、ports、Lacoste等）一层名品广场国际一线品牌（Chanel、versace、Christiandior等）二层名品广场国际体育休闲品牌（NIKE、THENORTHFACE、VANS等）三层高端餐饮四层异域风情餐饮五层娱乐天

8、地业态分布建议综合评估，我们最终提炼项目的商业定位如下：鑫威：环球新乐汇——鄂尔多斯一站式休闲购物主题公园汇聚国内品牌美食餐饮体验品位休闲娱乐业态享受国际名品购物天堂招商政策建议由于上述业态均