澳景花庭营销策划报告

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1、《澳景花庭项目营销推广工作汇报》20/1/2006引言“营销推广其实是一个不断挖掘自身优势,并将其传播给目标大众的过程”。26距离2008还有两年的时间，北京将全面进入奥运时代，“奥运经济，奥运地产，奥运生活”将是今明两年耳熟能详的关键词，对于我们来讲机会难得。时间背景——奥运时代来临澳景花庭项目解读l项目基本情况：l建筑用地面积4.3万M2l总建筑面积8万M2l可供销售面积69366.35M2公建3238.24M2l容积率2.3l绿化率32%l总居住户数553户l可供销售户数494户（其中包括14套未取得销售证的)目前的销售情况

2、共计销售59套住宅，其中三居两卫8套140—146M2（2#楼），33套125M2（6#楼）,1套122M2（5#楼）；7套两居103M2（2#楼），8套一居74M2（2#楼），平均销售价格为：7119元/M2。区域背景——奥林匹克核心区北京未来的新城市中心澳景花庭区域供给亚奥区域2005年亚奥板块入市楼盘总建筑面积已达700万平方米。2005年下半年亚奥板块又陆续推出总量130万平方米左右的住宅奥运新区奥运核心区——供应稀缺区域重点项目概况项目已销供应量（万平米）剩余供应量（平方米）主力户型（平方米）装修标准销售均价（元/平方米）

3、融域2.878.64104-108136精装修8770华源冠军城3.321.05105两居170三居精装修8980澳林PARK5.521.13110-120140毛坯房6500傲城尊邸013.65114-129150-159毛坯房10000梧桐道20.137.27114-129140毛坯房7425上元9.425.37165200-300毛坯房8000-12000合计41.3648.14竞争项目对比项目批准销售套数可销售套数已签约套数成交均价批准销售总面积可销售面积已签约面积实用率澳景花庭55549659711977780706267

4、15484.51%融域9286902308770115178864112782281.61%华源冠军城430110320898043676105023317477.29%合计1923118660923.76万米16.15万米一居两居三居四居跃层合计套M2套M2套M2套M2套M2套1号楼294-10524110-1183792-1671120642号楼694-10516102-13228140-146503号楼56014212178774号楼130140-148102111505号楼593-10249121-13454106号楼685

5、-12822125-13610156-1671221397号楼44133-13812159-179564合计13513843511494本项目剩余户型结构本项目剩余户型结构分析133-148M2三室两卫两厅户型有384套，占到77.7%。85-132M2两室两厅的户型有51套，占到10.3%。74-105M2一居室户型只剩余13套，占到2.6%157-179M2四室两厅两卫的户型有25套，占到7.1%。另外还有11套221平方米左右的跃层，占到2.8%其中有21套顶层阁楼的户型。户型分布结构问题来了——为什么以往销售业绩不理想？分析

6、其原因2005年整体宏观市场背景对项目销售产生巨大不利的影响项目自身微观卖场环境条件制约了项目形象的树立。制约了销售。项目总体规模扁小，配套设施欠缺，户型总体偏大，总价高。外因内因内部管理存在缺陷，现场销售能力差。核心任务——项目收购之后整合资源，重塑品牌，营销推广提纲一、形象定位二、推广案名三、营销策略四、推广策略与阶段重点工作五、项目Logo及广告风格展示项目定位——重塑品牌形象一、推广定位位置优势--奥运核心区未来的发展潜力。SWOT——1、项目优势开发商实力—中国房产,实力体现。准现房优势—即将入住。高实用率—区域内实用率最

7、高的项目。SWOT——2、项目劣势项目规模小,缺乏配套设施微观交通系统通达性差户型总体偏大,总价高SWOT——3、项目机会土地稀缺,周边供应量低市场覆盖面广奥运时代来临,市场需求逐步放大SWOT——4、项目威胁周边环境恶化。自身威胁。宏观市场环境变化。目标客户年龄在30－45岁主要来自海淀中关村及亚奥区域家庭年收入15-20万元以上公司及企事业高级管理层和私营业主具备较好的教育背景卖点提炼区位价值建筑风格楼盘硬件毛坯房较高实用率阳光板楼区域覆盖面广区域供应稀缺奥运核心区域开放式阳台24小时热水户式中央空调形象定位本案品牌的核心DNA

8、——中国房产旗下的奥运村核心区的高尚宜居社区——品牌定位高度案名二、推广案名推荐案名：阳光澳景1.案名支撑阳光澳景户户朝阳奥运地产市场定位产品定位奥运核心定位形象2.案名诠释500多套住宅里，140平方米－150平方米的三居室户型占到