信地产北苑娱乐城项目价值分析报告

《信地产北苑娱乐城项目价值分析报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、为企业创造价值北苑娱乐城项目价值分析报告一、地块现状表一土地使用权人潍坊恒信建设集团有限公司四至范围东临潍州路，西至四平路，北靠玄武街，南依江南·印象潍州。项目周边配套周围配套设施一般，四平路以西是一片空地，沿潍州路主要是一些规模比较小的商铺，具体有药店、餐馆、便利超市，美容美发店，五金水暖等。规模较大是潍坊市旧货市场及多家大型纺织厂，另外沿潍州路往南有农业银行、邮政储蓄银行等金融配套设施。交通环境环62路，60路。地类用途商业使用类型划拨使用权面积56253㎡现有建筑沿四平路主要有汽修厂、废铁收购站等厂房，东部主要是一片树林，总体来看属于毛地，开发成本可能会比较高。二

2、、投资环境分析1、区位环境第6页共6页为企业创造价值从上图可以看出，该地块位于奎文区四平路以东，潍州路以西，玄武街以南，三面临街，距离市中心约6公里，（十五分钟车程），地理位置非常优越。规划用地面积约为56253m2（84.38亩），其中净用地面积约为32525m2（48.79亩）。2、周边环境该项目地块位于原潍坊老工业区，周边多家汽修厂、纺织厂及服装厂。四平路以西为一片未开发的绿地；玄武街以北有潍坊市市政工程有限公司，再往北是一片村庄：潍州路沿街主要是小规模商铺，项目地块以南为江南·印象潍州，2008年开盘，接近售罄。3、经济环境潍坊市经济发展状况：（由于本项目定位为

3、娱乐城，主要消费群体应该是潍坊市区内的中高收入群体，因此经济情况分析主要针对潍坊市区内潍城区、奎文区、高新技术开发区三区的经济发展情况）2006年2007年2008年2009年第6页共6页为企业创造价值潍坊市三区GDP(亿元)188.48299.87362.8391.4同比增长23%59.10%20.90%7.90%注：以上数据来自《潍坊市国民经济和社会发展统计公报》从上表可以看出潍坊市2006年-2009年间，地区生产总值（GDP）年均增长25.73%，经济发展各项指标增速较快。三、市场分析1、宏观政策分析土地政策方面，土地出让金缴款比例不得低于全部土地出让款的50%

4、第6页共6页为企业创造价值，供应量将按市场灵活调整，严查闲置土地行为，加大对生活保障性住房土地供应力度。财税政策方面，二手房营业税优惠政策取消。保障房政策方面，土地出让金净收益10%建保障廉租房，增加中低价房供应，抑制投机性购房。货币政策方面，继续实施适度宽松的货币政策，但总体来说将是“前松后紧”。2009年12月27日，国务院采取的“国四条”措施主要也为了增加普通商品房供应；支持居民自住和改善型住房消费，抑制投机性购房，推进保障性安居工程。以上宏观政策表明，土地供应将更加灵活，将加大对保障性住房土地的供应量，房价上涨幅度将趋于平稳，国家和地方政府宏观调控政策将陆续出台

5、，包括房贷政策、货币政策等，政策收紧趋势明显。2、项目附近地区竞争性发展项目目前项目周边主要有江南·印象潍州，紫金花园，丁馨家苑，主要是住宅项目，对项目不会构成竞争因素，另外一些小规模的商铺也不具有竞争力。整体来看，项目周围基本没有很有竞争力的项目。3、项目及客群定位分析（1）目标客群分析目标客群构成：潍坊市区年轻白领、奎文区、潍城区高新技术开发区企事业单位员工、对该项目及周边地段未来较为看好投资者。购房目的：投资（2）项目SWOT分析优势（S）：项目位于奎文区四平路以东，潍州路以西，玄武街以南，三面临街，距离市中心约6公里，（十五分钟车程），地理位置非常优越。另外，政

6、府计划将该项目打造成商务娱乐中心，因策政策方面也具有优势。劣势(W)：市政设施不够完善，周边商业不成规模，而且存在大面积废旧厂房，坏境方面稍有欠缺。另外公交车量太少，对于年轻无车的消费者而言稍有不便；规划的道路停车泊位较少；客流量不是很大。第6页共6页为企业创造价值竞争（O）：在相同业态方面周边基本没有有竞争力的项目。威胁（T）：作为一个娱乐城最大的威胁应该来自富华游乐园。富华游乐园集吃、行、游、购、娱于一体的，环境优美，功能齐全，具有当今世界先进水平的现代化大型主题游乐园。四、风险与不确定性分析就本项目而言，涉及的不确定性因素主要有：土地费用、建筑安装工程费、开发周期

7、及销售周期、建筑容积率及有关规划设计参数、贷款利率等。（1）土地费用土地费用由出让金、城市建设配套费和土地开发费用组成。目前该地块规划范围内有汽修厂，废铁收购站等经营性项目，拆迁成本不确定，拆迁成本可能会比较大。另外地块东部有大面积林地，是否存在土地性质转换不确定，如果需要进行土地性质转换也会存在一定成本。（2）建筑安装工程费由于受通货膨胀等因素的影响，建筑材料价格和人工费用会发生变化，从而导致建筑安装工程费用改变。另由于最终的规划方案未确定，就不能确定总建筑面积，从而整个项目的总造价也就不确定。（3）开发周期及销售周期开发期由准备期和建